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A regulamentação do Airbnb em NY e os impactos ao redor do mundo

Vinicius Loureiro Marques é fundador, sócio e diretor de estratégia da VMV Real Estate Consulting

Por:Vinicius Loureiro Marques 19/10/2023 3 minutos de leitura
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“Cidades em todo o mundo já estão em alerta e têm intensificado o combate ao aluguel de curto prazo”, afirma Vinicius/ Crédito: Getty Images

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Em setembro de 2023, a cidade de Nova York tornou muito mais rigorosas as regras para aluguéis de curta duração, quase expulsando o Airbnb de um mercado que, nos primórdios da empresa, representava cerca de 80% do seu negócio. Basicamente, o short-term (aluguel por períodos curtos) está terminantemente proibido na cidade sem a presença do responsável pelo apartamento, e não é permitido alugar o seu próprio imóvel para outras pessoas por períodos de menos de 30 dias.

Esta decisão trouxe reflexos no setor imobiliário em diversos países ao redor do mundo. No Brasil, em março deste ano, houve uma determinação importante do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) alinhada ao raciocínio norte-americano. Ela determinou que, caso esteja prevista na convenção do condomínio a destinação residencial das suas unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb. 

O entendimento foi o de que, ainda que o proprietário do imóvel tenha plenos poderes sobre o seu uso, cabendo a ele usufruir, alugar ou vender como bem entender, esse direito individual não pode se sobrepor o direito dos condôminos que, de modo geral, utilizam o edifício como residência e não como hotel. 

Nas capitais europeias com vocação turística e em metrópoles americanas, o fenômeno do short stay se espalhou feito um vírus, a ponto de gerar um problema de ordem social: o número de imóveis disponíveis para locação convencional despencou, provocando aumento de preços e expulsando moradores para a periferia de cidades como Madrid, Berlim e Lisboa.

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Portugal, diante da alta generalizada do valor dos aluguéis e da frequente saída de moradores dos bairros mais tradicionais e valorizados para regiões cada vez mais distantes, encontra-se muito perto de aprovar a legislação nos mesmos moldes de NY. A renovação da capital portuguesa já gerou diversas críticas pela gentrificação da cidade, porém com o crescimento dos aluguéis de short-term, esse impacto é ainda maior.

Cidades em todo o mundo já estão em alerta e têm intensificado o combate ao aluguel de curto prazo. A mesma medida já foi adotada na cidade de São Francisco, na Califórnia, e a oferta de imóveis na cidade pelos sites caiu pela metade.

Precisamos lembrar que aluguel de curta temporada aconteceu num boom, sem nenhuma regulamentação, o que começou a trazer problemas para o setor imobiliário como um todo. 

Observa-se agora imóveis ficando ociosos, aumento da especulação imobiliária e o crescimento da gentrificação. Como era de se esperar, a regulação e a taxação começaram a viajar ao redor do mundo, partindo de NY. 

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Qual o impacto no setor imobiliário Brasileiro?

O Brasil viveu, e ainda vive em boa parte das cidades, uma lua de mel com os imóveis focados em locação de curta temporada. Em São Paulo, o boom de estúdios voltados para investidores foi tão acelerado, que já temos um cenário de lentidão nas vendas dessa tipologia pela superoferta.

Caso essas mudanças regulatórias cheguem ao Brasil, não somente pela força da convenção de condomínio, teremos um impacto enorme para as incorporadoras com produtos desse perfil em seu estoque, além de impacto no investimento de compradores que ainda esperam a entrega de suas unidades.

Regiões centrais das capitais brasileiras representam, em sua maioria, áreas degradadas que precisam ser revitalizadas. Porém, os retrofits e novos empreendimentos que eram vistos como bons olhos nessas áreas, já começam a ser questionados pelos moradores, por representarem uma expulsão da população local para a periferia e aumento do valor do aluguel de forma desproporcional à renda dos moradores locais.

A necessidade de regulação é clara, porém o caminho a ser adotado pelo poder público local ainda é incerto. 

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Dada a complexidade da questão, que envolve regulação do governo, especulação imobiliária, pessoas estranhas entrando e saindo sem controle dos condomínios, além de questões fiscais e impostos, pode-se afirmar que o tema estará em pauta pelos próximos anos com mudanças importantes acontecendo neste mercado.

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