Quando o proprietário de um imóvel pode aumentar o preço do aluguel?

Mês a mês, o preço médio do aluguel apresenta alta na maior parte das cidades brasileiras. De acordo com o Índice FipeZAP, a valorização foi de 0,88% em agosto e 14,09% nos últimos 12 meses. No entanto, não basta o proprietário do imóvel anunciar este aumento para o locatário, existem regras para alteração de valor. Mas, afinal, quando o locador pode aumentar o preço do aluguel?

De acordo com Marcos Marin, advogado especialista em direito imobiliário do escritório Flávio Pinheiro Neto Advogados, é preciso respeitar os termos acordados previamente no contrato de locação. “O aumento pode ser feito desde que haja ‘comum acordo’ entre locador e locatário. Caso não haja acordo, as partes podem pleitear a revisão judicial do valor”, esclarece. 

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No artigo 18 da Lei do Inquilinato (8.245/91) prevê-se que é necessário que o proprietário tenha anuência do locador para confirmar o aumento. 

Reajuste anual do aluguel

Entretanto, existe um tipo de correção de valor que já é previsto na maioria dos contratos: o reajuste anual, que acontece a cada aniversário do contrato assinado. Neste caso, o valor é alterado com base na valorização de algum índice, geralmente o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) ou o Índice de Preços ao Consumidor (INPC). 

Além disso, o reajuste pode acontecer a partir de uma porcentagem definida previamente. “É possível, por exemplo, acordar que um ano após o início do contrato, o aluguel sejá reajustado em 8%”, ilustra Marin. 

Outra possibilidade prevista na Lei do Inquilinato é solicitar a revisão judicial do valor do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do último acordo realizado entre as partes. 

“Esse pedido de revisão judicial deve ser realizado pelo proprietário e buscar adequar o valor do aluguel ao preço de mercado. Ou seja, o locador não pode simplesmente aumentar o valor de forma arbitrária, mas, sim, observar o valor praticado no mercado para imóveis semelhantes”, explica o advogado.

E se o inquilino não concordar com o aumento? 

Em contrapartida, a locação de um imóvel é uma negociação. Portanto, se o inquilino não concordar com qualquer decisão tomada pelo proprietário, inclusive no valor do aluguel, ele deve apresentar seus argumentos contraditórios. “Em caso de acordo amigável, o locatário pode ajustar livremente o valor do aluguel”, comenta Marin. 

Caso não haja um acordo, porém, o locador pode ingressar com uma ação revisional para adequar o valor ao preço de mercado. Nestes casos, a Lei do Inquilinato indica que o inquilino pode recorrer a uma ação revisional (art. 19). “Se o contrato de locação já estipula um índice de reajuste, o locatário deve verificar se o aumento imposto está em conformidade com esse índice e com o prazo acordado para os reajustes. 

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Caso o locador esteja aplicando um aumento fora desses parâmetros, o locatário pode tentar a negociação ou entrar com uma ação declaratória de nulidade do aumento, pedindo que a Justiça declare a invalidade do reajuste abusivo”, explica. 

“Nas situações em que o reajuste torna o aluguel excessivamente oneroso ao locatário, ele pode invocar o artigo 478 do Código Civil, com base na Teoria da Imprevisão. Essa tese se baseia em eventos excepcionais e imprevisíveis, que desequilibram significativamente o contrato, tornando-o extremamente oneroso para uma das partes”, acrescenta o advogado.