O que pode motivar uma ação de despejo?

A retomada do imóvel gera muitas dúvidas, principalmente quando se trata de prazos, ações, recursos e, principalmente, motivos. Segundo a Advogada Daniela Araújo, do escritório Cerqueira Leite Advogados, existem alguns dispositivos previstos em lei que fundamentam uma ação de despejo. Os principais estão elencados no artigo 5º a 9º da Lei do Inquilinato 8.245/91.

Entre eles, o 6º cita que, em caso de denúncia vazia, ou seja, o contrato de locação se torna indeterminado, o locador pode exigir o imóvel, desde que notifique o locatário com 30 dias de antecedência. Havendo recusa do inquilino em desocupar a residência, o proprietário do bem poderá propor o despejo.

De acordo com a especialista, o 7º menciona que, no caso de extinção do usufruto, quando a locação foi firmada entre usufrutuário e o locatário. Neste caso, o proprietário deverá notificar o locatário com 90 dias de antecedência, para a desocupação no prazo de 30 dias.

Já o 8º aponta que na hipótese de alienação do patrimônio locado, o adquirente poderá denunciar o contrato, com prazo de 90 dias para o locatário desocupar a unidade. No entanto, se o contrato for por prazo determinado e contiver cláusula de vigência no caso de alienação, o adquirente deverá aguardar o término do prazo da locação.

Segundo o artigo 9º da Lei 8.245/91, ainda se aplicam as seguintes questões:

a) Não pagamento do aluguel (artigo 9º, inciso III da Lei)

b) Na decorrência de infração legal ou contratual (artigo 9º, inciso II da Lei);

c) Por mútuo acordo (artigo 9º, inciso I da Lei);

d) Para realização de reparações urgentes, determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a presença do locatário e este se recuse a desocupar o imóvel (artigo 9º, inciso IV).

Ciente do que pode levar a ação de despejo, outra dúvida comum diz respeito ao prazo do processo, devido à morosidade dos órgãos de justiça no Brasil e também da distinção a respeito de imóveis residenciais e comerciais.

“A demora para julgamento do processo depende da Comarca e Tribunal. Em São Paulo, a média de julgamento de um processo em primeira instância é de 6 a 12 meses. E em segunda instância (Tribunal de Justiça) entre 8 a 15 meses. No entanto, na hipótese de pedido de despejo de locação comercial, há possibilidade de obtenção de liminar pelo locador. Neste caso, o despejo pode ocorrer em até 60 dias. No entanto, o processo terá o andamento normal até decisão final”, explica o especialista.

Esgotados todos os recursos, o prazo para desocupação do imóvel dependerá das circunstâncias em que houver a decisão da ação de despejo. “Em resumo, sem considerar as variáveis que a própria Lei de Locação apresenta, o cenário mais comum é a ação de despejo por falta de pagamento, cujo prazo para prolação de sentença é de no mínimo 6 meses (há históricos de ocorrência de prazos menores, mas trata-se de exceção)”, esclarece a advogada.

“O tempo determinado para a desocupação voluntária é de 15 dias, contados da intimação da sentença. Caso não ocorra a desocupação voluntária, o juiz determinará o despejo coercitivo do locatário, cujo prazo mínimo para formalização da desocupação pode variar entre 40 a 90 dias da prolação da sentença”, conclui.

Vale destacar, que a ação de despejo é o último recurso das tratativas, já que se trata de uma questão morosa, com desgastes e investimento de ambas as partes. Por isso, antes de tomar essa decisão, o usual é esgotar todas das possibilidades de negociação.