Aluguel

Como se defender em uma ação de despejo?

Processos judiciais podem ser contestados, desde que seja possível oferecer provas de que o contrato não foi negligenciado

Por: Da Redação 11/06/2021 4 minutos de leitura
Acordo é o melhor dos caminhos, já que beneficia inquilino, proprietário e judiciário/ Crédito: Getty Images

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Dados do Tribunal de Justiça de São Paulo mostram que no primeiro trimestre deste ano foram registradas 8.417 ações de despejo no Estado, aumento de 79% em relação ao mesmo período de 2020. As principais motivações são inadimplência do aluguel e venda do imóvel pelo proprietário.

“Ninguém quer ser o responsável por ter tirado a pessoa de casa, principalmente em um momento de pandemia. Tem existido bom senso, tanto dos credores quanto do poder judiciário. Eles sempre procuram ver o que é possível fazer, aceitam parcelamento, aceitam outra garantia. Eu vejo o mercado muito mais propenso a um acordo”, conta Arthur Ongaro, sócio do escritório Corrêa, Ongaro, Sano Advogados Associados, membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Jabaquara.

O aumento da inadimplência coincide com o recorde de desemprego no Brasil. O Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) informa que o País atingiu a marca de 14,8 milhões de desempregados no primeiro trimestre de 2021. O aprofundamento da pandemia e o corte no auxílio oferecido pelo Governo Federal agravam a dificuldade financeira da população.

“O que tem que ficar claro para todo o devedor é: não espere as notificações. Em 99% dos casos o devedor sabe que é devedor. Existem exceções, mas se você sabe, não ignore as tentativas de contato que podem gerar um ajuste pacífico, sem a intervenção do judiciário”, orienta Ongaro.

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Ongaro: não ignore as tentativas de contato que podem gerar acordo/ Foto: arquivo pessoal

O que fazer em caso de ação judicial?

Proprietários e inquilinos conhecem as condições que garantem a vigência do contrato e quais situações podem ocasionar sua ruptura ou descontinuidade. Neste caso, as principais razões são:

. Atraso no pagamento
. Recusa em sair do imóvel após o fim do contrato
. Descumprimento contratual
. Sublocação continuada
. Utilização pelo proprietário do imóvel
. Morte do locatário

“Se a alegação for verdadeira, qualquer uma dessas opções te deixa encurralado. Você só tem defesa se provar que o pagamento não está atrasado, por exemplo. Se for um atraso, simplesmente, nenhum tipo de argumento é válido, como perda de emprego ou problema de saúde na família”, explica o advogado.

Mas nem no caso de uma pandemia mundial? Há controvérsias. Em agosto do ano passado, o desembargador Carlos Rodrigues, da 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, suspendeu decisão liminar de primeira instância que ordenava o despejo de um comerciante que teve o serviço afetado pela pandemia do novo coronavírus. A partir daí, houve uma suspensão temporária das ações, mas a situação já foi normalizada.

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O que existe agora é um projeto de lei que suspende o cumprimento de mandados de reintegração de posse, despejos e remoções judiciais ou extrajudiciais no Estado de São Paulo durante a pandemia da covid-19. O documento segue para sanção ou veto, que pode ser total ou parcial, do governador João Doria, em um prazo de 15 dias úteis (até o final de junho). O texto diz que “ficam suspensas a aplicação e cobrança de multas contratuais e juros de mora em casos de não pagamento de aluguel ou das prestações de quitação dos imóveis residenciais”, de acordo com informações da Agência Brasil.

“Para encaixar o argumento da pandemia, tem que ser a partir de março de 2020, quando tudo começou. Todos os casos anteriores não são referentes à pandemia, não gozam dessa prerrogativa.” Ongaro lembra ainda que, via de regra, em no máximo seis meses uma ação de despejo é executada. Mas, neste momento, os oficiais de justiça estão com processos acumulados. As execuções podem demorar mais e abrir tempo para a defesa se articular.

Provas como registros de e-mails, diálogos telefônicos, conversa por aplicativo de mensagens e até mesmo testemunhas podem ajudar a compor o cenário da alegação. Houve contato com o proprietário? Houve tentativa de acordo? Houve uma justificativa para as dificuldades apresentadas? Uma outra condição chegou a ser combinada e, mesmo assim, o proprietário entrou com uma ação? Registre tudo isso.

Para Ongaro, o acordo é o melhor dos caminhos, já que beneficia inquilino, proprietário e o judiciário, que tem um processo a menos para julgar. “Normalmente o credor não quer o imóvel, quer receber. Para quê ele vai assumir condomínio e impostos neste momento em que a oferta está muito maior do que a procura? A gente tira os juros, tira a mora, parcela o atraso e temos um acordo que beneficia a todos.”

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Um dos caminhos para provar a boa fé é o depósito em juízo. Em caso de dívida, se o inquilino tiver como provar que, em dada situação, o valor devido é menor que o cobrado, já pode se adiantar e disponibilizar o valor à justiça. “Tá aqui, depositado em juízo. ‘Tô mostrando, o valor está com você, juiz.’ Esse tipo de conduta é tida como boa fé no judiciário e demonstra uma postura responsável”, conclui Ongaro.

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