Como se defender em uma ação de despejo?

Dados do Tribunal de Justiça de São Paulo mostram que no primeiro trimestre deste ano foram registradas 8.417 ações de despejo no Estado, aumento de 79% em relação ao mesmo período de 2020. As principais motivações são inadimplência do aluguel e venda do imóvel pelo proprietário.

“Ninguém quer ser o responsável por ter tirado a pessoa de casa, principalmente em um momento de pandemia. Tem existido bom senso, tanto dos credores quanto do poder judiciário. Eles sempre procuram ver o que é possível fazer, aceitam parcelamento, aceitam outra garantia. Eu vejo o mercado muito mais propenso a um acordo”, conta Arthur Ongaro, sócio do escritório Corrêa, Ongaro, Sano Advogados Associados, membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Jabaquara.

O aumento da inadimplência coincide com o recorde de desemprego no Brasil. O Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) informa que o País atingiu a marca de 14,8 milhões de desempregados no primeiro trimestre de 2021. O aprofundamento da pandemia e o corte no auxílio oferecido pelo Governo Federal agravam a dificuldade financeira da população.

“O que tem que ficar claro para todo o devedor é: não espere as notificações. Em 99% dos casos o devedor sabe que é devedor. Existem exceções, mas se você sabe, não ignore as tentativas de contato que podem gerar um ajuste pacífico, sem a intervenção do judiciário”, orienta Ongaro.

O que fazer em caso de ação judicial?

Proprietários e inquilinos conhecem as condições que garantem a vigência do contrato e quais situações podem ocasionar sua ruptura ou descontinuidade. Neste caso, as principais razões são:

. Atraso no pagamento
. Recusa em sair do imóvel após o fim do contrato
. Descumprimento contratual
. Sublocação continuada
. Utilização pelo proprietário do imóvel
. Morte do locatário

“Se a alegação for verdadeira, qualquer uma dessas opções te deixa encurralado. Você só tem defesa se provar que o pagamento não está atrasado, por exemplo. Se for um atraso, simplesmente, nenhum tipo de argumento é válido, como perda de emprego ou problema de saúde na família”, explica o advogado.

Mas nem no caso de uma pandemia mundial? Há controvérsias. Em agosto do ano passado, o desembargador Carlos Rodrigues, da 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, suspendeu decisão liminar de primeira instância que ordenava o despejo de um comerciante que teve o serviço afetado pela pandemia do novo coronavírus. A partir daí, houve uma suspensão temporária das ações, mas a situação já foi normalizada.

O que existe agora é um projeto de lei que suspende o cumprimento de mandados de reintegração de posse, despejos e remoções judiciais ou extrajudiciais no Estado de São Paulo durante a pandemia da covid-19. O documento segue para sanção ou veto, que pode ser total ou parcial, do governador João Doria, em um prazo de 15 dias úteis (até o final de junho). O texto diz que “ficam suspensas a aplicação e cobrança de multas contratuais e juros de mora em casos de não pagamento de aluguel ou das prestações de quitação dos imóveis residenciais”, de acordo com informações da Agência Brasil.

“Para encaixar o argumento da pandemia, tem que ser a partir de março de 2020, quando tudo começou. Todos os casos anteriores não são referentes à pandemia, não gozam dessa prerrogativa.” Ongaro lembra ainda que, via de regra, em no máximo seis meses uma ação de despejo é executada. Mas, neste momento, os oficiais de justiça estão com processos acumulados. As execuções podem demorar mais e abrir tempo para a defesa se articular.

Provas como registros de e-mails, diálogos telefônicos, conversa por aplicativo de mensagens e até mesmo testemunhas podem ajudar a compor o cenário da alegação. Houve contato com o proprietário? Houve tentativa de acordo? Houve uma justificativa para as dificuldades apresentadas? Uma outra condição chegou a ser combinada e, mesmo assim, o proprietário entrou com uma ação? Registre tudo isso.

Para Ongaro, o acordo é o melhor dos caminhos, já que beneficia inquilino, proprietário e o judiciário, que tem um processo a menos para julgar. “Normalmente o credor não quer o imóvel, quer receber. Para quê ele vai assumir condomínio e impostos neste momento em que a oferta está muito maior do que a procura? A gente tira os juros, tira a mora, parcela o atraso e temos um acordo que beneficia a todos.”

Um dos caminhos para provar a boa fé é o depósito em juízo. Em caso de dívida, se o inquilino tiver como provar que, em dada situação, o valor devido é menor que o cobrado, já pode se adiantar e disponibilizar o valor à justiça. “Tá aqui, depositado em juízo. ‘Tô mostrando, o valor está com você, juiz.’ Esse tipo de conduta é tida como boa fé no judiciário e demonstra uma postura responsável”, conclui Ongaro.