Alugar ou financiar: faça as contas para encontrar a melhor opção

A intenção de adquirir um imóvel requer que uma série de questões inerentes à vida pessoal sejam analisadas — desde os objetivos profissionais até o tamanho da família e a probabilidade de mudanças futuras.

No entanto, o principal ponto está atrelado ao fator financeiro particular e até do País. Além disso, mesmo quem possui recursos para efetuar a compra precisa de uma avaliação consistente para que seu dinheiro seja aplicado com sabedoria. Afinal, o que vale mais a pena: alugar ou financiar um apartamento?

Quando a locação compensa?

O aluguel pode parecer uma perda financeira para algumas pessoas, pois o dinheiro aplicado não gera nenhum tipo de retorno. Porém, essa afirmação não é uma verdade absoluta. A depender dos juros praticados pelo mercado, há momentos em que pode ser menos oneroso alugar uma casa do que financiá-la, utilizando uma parte do dinheiro que seria aplicado na compra para fazer outros investimentos.

Por meio dos rendimentos, talvez seja possível até mesmo pagar o aluguel e guardar uma parte para, quem sabe, adquirir uma propriedade melhor posteriormente. Além disso, caso você seja jovem, solteiro, pretenda estudar no exterior, esteja no início da carreira ou tenha desejo de prestar concurso, por exemplo, o aluguel pode ser a opção mais interessante.

Entenda o financiamento imobiliário

Luiz Calado, PhD em finanças, mestre em Administração de Empresas e economista (FEA-USP), explica que “ao fazer um financiamento, você receberá um capital sobre o qual incidirão juros. Mensalmente terá que pagar prestações até quitar todo o saldo da dívida”.

Ele explica ainda que cada prestação tem duas partes: amortização e juros. “Amortização é a parte do capital que está sendo devolvida ao banco. Juros são o aluguel do dinheiro que incide sobre todo o saldo da dívida, chamado saldo devedor. Quando você paga uma prestação, estará pagando não apenas os encargos do auxílio, mas também estará amortizando, isto é, devolvendo uma parte do capital emprestado.”

Cada instituição bancária define seu limite para o valor do imóvel, o máximo financiável, a tarifa e o prazo para o pagamento. No entanto, Calado, relata que, na prática, as taxas de juros cobradas pelas instituições variam de 4,5% a 14% ao ano, sendo que as taxas mais baixas correspondem a do programa habitacionais subsidiados pelo governo, Minha Casa Minha Vida, sujeitos a condições mínimas para enquadramento, que envolvem renda familiar e valor do imóvel.

“A maneira como a prestação será calculada é definida pelo sistema de amortização adotado pelo contrato de financiamento. Dependendo do banco e do tipo do financiamento, você poderá optar por um dentre os seguintes sistemas de amortização: Tabela Price, Sistema de Amortização Constante (SAC) ou Sistema de Amortização Crescente (SACRE)”, conclui. E, para que seja possível diminuir as taxas do financiamento, Luiz indica que a melhor opção é conseguir uma tarifa mais vantajosa e se atentar ao sistema de amortização escolhido. “As linhas de crédito imobiliário são formadas por uma taxa de juros mais a Taxa Referencial (TR). Contudo, atualmente, a TR está zerada, ou seja, não aumenta os custos totais do contrato.”

Cálculo

Para fazer as contas a partir da possibilidade de compra financiada, as seguintes informações são necessárias:

• O prazo do financiamento;
• Valor total que será pago pelo imóvel, incluindo juros e demais taxas;
• Quanto o valor reservado para a entrada renderia durante o período do empréstimo.

Quanto mais elevado for o rendimento relacionado ao valor total que será pago no financiamento, mais benéfico se torna aplicar o dinheiro, que seria dado para a entrada do bem, e alugar uma casa, do que realizar o aporte de um apartamento próprio. Por exemplo, caso o imóvel a ser financiado custasse R$ 500 mil e, dentro desse preço, o comprador desse R$ 100 mil de entrada e financiasse o saldo restante (R$ 400 mil), no decorrer de 30 anos, pagaria R$ 950 mil no total — mais da metade em taxas e juros.

Entretanto, caso os R$ 100 mil pagos pela entrada fossem investidos em um negócio com retorno mensal de 0,8%, já com os impostos descontados, depois do mesmo período de 30 anos, eles valeriam em torno de R$ 1,8 milhão. Ou seja, além da economia em relação ao valor das taxas e dos juros do empréstimo, ainda haveria a oportunidade de comprar à vista um imóvel que valeria mais que o triplo do preço estipulado anteriormente. 

Por outro lado, se os R$ 100 mil fossem aplicados em um investimento com 0,5% de retorno ao mês, em 30 anos eles se tornariam R$ 600 mil e a margem de lucro seria bem reduzida. As contas do valor gasto com o aluguel no decorrer dos anos devem ser feitas com base nesses rendimentos, além de, obviamente, também o cálculo da valorização dos imóveis, visto que é improvável que daqui há 30 anos o preço do apartamento siga sendo R$ 500 mil. Quanto mais baixos os juros forem, mais indicada é a aquisição do imóvel, pois os financiamentos se tornam mais acessíveis e os rendimentos menores.