As recentes mudanças no Minha Casa Minha Vida (MCMV) de fato ampliaram o acesso à moradia para a classe média, mas, na prática, concentraram o benefício apenas na parcela de menor renda desse público. Na outra ponta, o plano do governo autorizar o uso do FGTS para a quitação de dívidas desvia recursos estruturantes e fragiliza os programas habitacionais. Trata-se, portanto, de uma conta que não fecha.

Segundo a Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo, o nível de endividamento das famílias em março de 2026 atingiu 80,4%, o maior patamar desde 2015. Ao mesmo tempo, o país soma cerca de 70 milhões de inadimplentes, de acordo com a Serasa Experian. Mais do que o volume, chama atenção a natureza dessas dívidas, concentradas em linhas de curto prazo e alto custo, como o cartão de crédito. Esse cenário se traduz em um comprometimento médio de até 70,5% da renda das famílias, limitando de forma direta a capacidade de assumir financiamentos de longo prazo, como o imobiliário (dados do Banco Central e da Serasa).

É justamente nesse contexto que as mudanças no programa precisam ser interpretadas. Ao ampliar as faixas de renda, o MCMV reconhece a perda de capacidade financeira da classe média e corrige uma distorção relevante, ao permitir que famílias antes enquadradas na Faixa 3 (renda de R$4.700,01 a R$5.000,00) se beneficiem dos juros menores da Faixa 2, entre 5% e 7%, e as que antes compunham a Faixa 4 (renda de R$8.600,01 a R$9.600,00) agora acessem as taxas de juros da Faixa 3, entre 7,66% e 8,16%.

Por outro lado, na prática o aumento do teto do valor dos imóveis nas Faixas 3 e 4, que também mudou, é neutralizado pela combinação negativa de juros de financiamento ainda altos, com o grupo mais endividado da classe média. Portanto, o efeito é mais nominal do que concreto: amplia-se o limite teórico de compra, mas não a capacidade efetiva de pagamento.

Paralelamente, o debate sobre o uso do FGTS para quitação de dívidas aumenta a complexidade do cenário. A proposta de liberar recursos do fundo para esse alívio pontual das famílias acaba comprometendo uma das principais bases de sustentação do financiamento habitacional no país.

Segundo a Abrainc – Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, a mudança de destinação de cerca de R$ 7 bilhões do fundo pode impedir a construção de até 50 mil moradias, além de impactar empregos na base da pirâmide social e a atividade econômica. Nos últimos anos, mais de R$ 140 bilhões do FGTS já foram desviados para outras finalidades, num processo contínuo de enfraquecimento do seu papel de funding do crédito imobiliário.

Fica evidente um desalinhamento entre as duas propostas. De um lado, o governo amplia o acesso ao crédito ao ajustar as regras do MCMV e incluir mais famílias em condições subsidiadas. De outro, reduz a capacidade de financiamento do próprio sistema, ao redirecionar recursos que são estruturais para a habitação. Trata-se de uma política que estimula a demanda no curto prazo, mas fragiliza sua sustentação no médio e longo prazo.

Na prática, o efeito concreto das mudanças se concentra na Faixa 2, enquanto as demais continuam enfrentando limitações relevantes de acesso. Ao mesmo tempo, a combinação entre alto endividamento e uma possível redução dos recursos que subsidiam o MCMV, coloca em risco a expansão consistente do crédito habitacional.

Mais do que ampliar limites ou criar alívios pontuais, o desafio passa a ser outro. É preciso equilibrar o acesso à moradia com a sustentabilidade do sistema que viabiliza esse acesso. Sem enfrentar o nível de endividamento das famílias e sem preservar o papel estruturante do FGTS, qualquer avanço tende a ser parcial e, no limite, temporário.