Morar no McDonald’s? Entenda como funciona uma ação de despejo

Há quase três meses, duas mulheres estão morando em um McDonald’s no Leblon, na Zona Sul do Rio de Janeiro (RJ). Elas adotaram essa dinâmica depois de receberem processos judiciais de despejo dos imóveis em que moravam em Porto Alegre (RS) e na própria capital carioca. A experiência das mulheres têm suscitado dúvidas na população sobre como funciona uma ação de despejo e quais são os direitos do locador e locatário. 

A ação de despejo é uma ferramenta utilizada pelo proprietário de um imóvel alugado para retirar o inquilino do bem e retomar sua posse.

A motivação mais comum para este tipo de ação é a inadimplência, ou seja, o atraso ou não pagamento do aluguel. Porém, existem outras justificativas para a retomada do imóvel, como o atraso de outras obrigações sob responsabilidade do locatário, como a conta de condomínio, luz e de água. 

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A legislação também não define uma quantidade de parcelas ou dias em atraso são necessárias para que o proprietário ajuíze uma ação de despejo por falta de pagamento. A recomendação de especialistas é incluir este tópico já no contrato de locação. Caso não esteja previsto, a sugestão é utilizar o bom senso, mas nada impede o proprietário de acionar a justiça a partir do primeiro dia de atraso.

Motivos para o despejo

Além do não pagamento do aluguel, existem diversas outras razões para o proprietário de um imóvel ajuizar uma ação de despejo: 

1. Término do contrato

Se o período previsto no contrato de aluguel chegar ao fim e o inquilino se recusar a deixar o imóvel, o proprietário pode solicitar uma ação de despejo. 

2. Reparos urgentes

Caso se constate algum problema estrutural no imóvel que demande uma reforma impossível de ser feita com o inquilino morando lá ou caso ele se recuse a permitir essa reforma, também é possível recorrer a uma ação de despejo. 

3. Descumprimento de termos do contrato

No contrato de aluguel existe uma série de normas e regras que o inquilino precisa cumprir durante o período de vigência do documento. Caso ele infrinja estas regras, o proprietário tem o direito de ajuizar a ação. 

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4. Sublocação continuada

Quando o locador de um imóvel resolve disponibilizá-lo para locação a uma pessoa que não está prevista em contrato e sem a permissão do proprietário, ele estará infringindo o combinado entre as partes e, por isso, pode ser despejado. 

5. Morte do inquilino

Se o locador do imóvel – a pessoa com o nome no contrato – falecer, é possível que o locatário solicite a ação de despejo para retirar familiares ou outras pessoas que continuem morando lá. 

O que fazer se sofrer uma ação de despejo? 

A Lei do Inquilinato prevê que o inquilino pode, sim, contestar um processo de despejo ajuizado. “A defesa deve ser conduzida para buscar a verdade dos fatos e comprovar que o pleito do proprietário respeita ou não os pressupostos legais, a fim de evitar uma medida infundada ou arbitrária que possa prejudicar o locatário”, resume o advogado William Adib Dib Junior Sócio da DALM Advogados Associados.

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Ou seja, o papel do inquilino nestes casos é apresentar provas para provar que a alegação do proprietário está equivocada. Mostrar comprovantes de pagamento, troca de e-mails ou combinados previstos em contrato, por exemplo, podem ajudar a alcançar este objetivo.

 É importante pontuar que essa contestação precisa acontecer em um prazo de até 15 dias após o recebimento da ação de despejo.

Em caso de inadimplência, na primeira vez que for acionado na justiça, o locatário tem um prazo de 15 dias para pagar todo o valor devido – incluindo multas, juros, custos do processo e honorário do advogado do proprietário. Se houver uma segunda ação de despejo em menos de dois anos, o locatário perde a chance de poder acertar as contas em atraso.

Quando sair do imóvel? 

Após a ação de despejo ser julgada como procedente pela justiça, o prazo mínimo previsto em lei para a desocupação do imóvel é de 30 dias.