São Paulo: Aluguel em Água Fria ficou 31,3% mais caro em 12 meses

O preço do aluguel de apartamentos em Água Fria, na zona norte de São Paulo, valorizou 31,3% nos últimos 12 meses. É o bairro com a maior alta da cidade durante o período, de acordo com o Índice de aluguel QuintoAndar Imovelweb. O preço atual do metro quadrado na região é R$ 58,4. Desta forma, o bairro se coloca como o 15º mais caro da capital paulista. 

“Água Fria tem boa vocação no mercado residencial e possui grande potencial de valorização, o que sinaliza uma dinâmica positiva no médio e no longo prazo”, justifica Thiago Reis, gerente de Dados do Grupo QuintoAndar. “O bairro tem segurança adequada, boas opções de entretenimento e acessibilidade privilegiada, com alternativas de ônibus, trem e carro”, acrescenta. 

Para Reis, o movimento de alta é uma espécie de compensação pela queda durante a pandemia. “Água Fria sofreu perdas mais severas do que a média da cidade e apenas recentemente os preços voltaram ao patamar pré-pandemia, o que explica a valorização expressiva”, comenta. 

O segundo bairro com maior valorização nos últimos 12 meses é o Parque Novo Mundo (30,5%), também na zona norte. E o Top 5 se completa com Lapa (30,5%), Bom Retiro (30,3%) e Alto da Lapa (29,6%). 

Na contramão dessas altas, Alto de Pinheiros teve uma desvalorização de 7,2%, a maior dos últimos 12 meses. “A tendência de longo prazo que se observa é de acomodação dos preços”, analisa Thiago. É importante pontuar que o levantamento considera apenas a dinâmica de preços dos apartamentos. “O bairro é pouco dinâmico em termos de lançamentos e tem tickets muito elevados”.

“Alto de Pinheiros é um bairro predominantemente horizontal e seus apartamentos são maiores que a média dos outros bairros observados, com maior participação de imóveis de 3 dormitórios. Ambos os fatores acabam influenciando no preço médio – dado que apartamentos menores tendem a registrar um preço maior do metro quadrado”, acrescenta Thiago. 

Desaceleração de preços

O Índice mostra que o preço dos aluguéis vem dando sinais de desaceleração. São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Curitiba, capitais analisadas pelo estudo, diminuíram o ritmo de valorização após longo período de altas consecutivas. Na capital paulista, por exemplo, a alta nos últimos 12 meses foi de 10,68%, menor patamar alcançado desde maio de 2022.

“É o menor percentual desde maio do ano passado, quando os novos aluguéis acumulavam alta de 9,81%”, compara Thiago. “Esse movimento tem começado a ganhar força nos bairros. Nos últimos três meses, 27% dos bairros monitorados pelo indicador registraram desvalorização do preço do metro quadrado. Ao todo, 30 dos 110 bairros monitorados tiveram queda no valor”, adiciona.

O Rio de Janeiro segue na mesma direção. Depois de uma alta seguida de valorização que começou em agosto de 2021, no último mês a valorização acumulada de 16,66% é menor que a registrada nos 12 meses finalizados em julho. Em Curitiba, registrou-se a segunda menor valorização desde agosto de 2022.

Isso não significa que está mais barato morar por aluguel nestas regiões. O preço médio do metro quadrado nas principais capitais do país ainda está entre os mais altos de toda a série histórica acompanhada pelo Índice. O valor médio do metro quadrado em São Paulo, por exemplo, é R$ 58,73. 

No Rio, o preço do metro quadrado custa R$ 38,73. Já em Curitiba e em Belo Horizonte, os preços médios foram R$ 41,73 e R$ 32,64, respectivamente. 

Em termos práticos, para alugar um imóvel de 1 quarto de até 45 m² e sem vaga de garagem em São Paulo é necessário desembolsar entre R$ 1.550 e 1.700. Para imóveis de dois quartos com 80m² e com vaga de garagem, o locatário vai gastar entre R$ 2.310 e R$ 2.530.

“A alta dos studios acumulada nos últimos 12 meses é de 8,88% – bem menor que a de apartamentos de 2 dormitórios (13,44%) e 3 dormitórios (12,74%)”, observa Thiago. “O preço desses apartamentos menores caiu em agosto pela primeira vez em mais de dois anos. Desde julho de 2021, não era registrada uma retração no valor”.