Aumenta exploração imobiliária em São Paulo para a construção de empreendimentos de alto padrão

O avanço das buscas por novos terrenos, aumenta exploração imobiliária para construções de luxo em São Paulo, movimento segue por vários bairros da cidade. Segundo dados da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento Alvarás de Execução de Demolição, comparando 2014 com 2020, o número de alvarás emitidos saltou 716%, de 167 para 1.363.

Mesmo que 2020 tenha sido o início do período de pandemia no Brasil, foi o ano com mais emissões desde 2014, que aponta forte exploração imobiliária. Já em 2021, o número caiu mais de 50%, para 602.

Com a crise e a alta da taxa de juros para financiamento, a estratégia de algumas construtoras é investir em empreendimentos mais caros para clientes de alto padrão, que são pouco afetados pela crise e mantêm seu poder financeiro para aquisição de novos projetos.

Mas parte desses locais com potencial de abrigar um novo empreendimento esbarra na vida de pessoas que residem ou tocam um negócio em imóveis antigos da cidade. É o caso de Ivonildo do Amaral Pires, 49, baiano que vive no Gold Hotel, localizado na esquina da Alameda Jaú com a Avenida Rebouças. “Trabalho aqui desde 1997, na recepção, mas era um faz tudo”, conta.

Amaral assumiu o funcionamento da hospedagem desde 2013, depois que os antigos donos abandonaram o negócio e deixaram ele e outro funcionário, também da Bahia, sem assistência e com dívidas trabalhistas.

“Depois que o dono faleceu, os filhos dele não quiseram continuar com o negócio e deixaram a gente. Ficamos com muito medo de sair, porque não tínhamos nenhum lugar pra ir”, afirma. Desde 2013, ele e o amigo mantêm o local funcionando para sobreviverem. 

Seus clientes são pessoas simples e com pouco dinheiro para pagar acomodações mais caras, por isso as diárias não são fixas, depende quem é e a frequência da reserva. Com o dinheiro dos clientes – única fonte de renda dos dois – eles pagam água, luz e sobrevivem.

“Atendemos gente humilde, então para dormir aqui cobramos uma média de R$115, R$100 … R$ 70. Muitas pessoas são de fora daqui [São Paulo], vêm para tratamento no Hospital das Clínicas, precisam ficar muito tempo, então eles ficam aqui. Um ajuda o outro”, desabafa.

Foi em 2021 que os filhos do antigo dono – duas mulheres e dois homens, sendo um deles advogado com um novo sócio que surgiu – procurou os funcionários a fim de notificá-los de que o negócio havia sido vendido e que os dois teriam que deixar o local, caso contrário entrariam com uma ação judicial para retirá-los do imóvel. 

“Eles vieram fazer uma proposta para nós dois sairmos daqui e eles pagariam um valor igual para nós dois, porém, é uma proposta ‘de boca’, já que o papel que eles dizem nos dar assinado não tem valor judical”, desabafa.

O medo dos dois funcionários, que possuem vários direitos trabalhistas em aberto, é de não receber corretamente o valor e não conseguirem sobreviver.

O outro funcionário, que preferiu não se identificar, possui vínculo trabalhista de mais de 30 anos de serviços prestados e está preocupado em ficar desamparado. Ivonildo entrou com uma ação pelos seus direitos em 2014, a audiência ocorreu em fevereiro de 2022. 

A causa foi ganha por Ivonildo, porém, os familiares do antigo dono do hotel recorreram da decisão e a ação segue correndo em juízo.

Segundo apuração da reportagem, a compra dos terrenos começou em meados de 2014, quando havia residências com moradores, comércios e um antigo banco. As estruturas foram demolidas e o local é atualmente ocupado por um estacionamento em parte da área. O empresário Jacques Kann, 62, proprietário da loja PostNet há 18 anos na Consolação, também foi impactado.

Em 2020 Kann recebeu a primeira notificação sobre a venda do imóvel, um prédio com salas para locação que passou por modernização há quatro anos e sua fachada externa aparenta ser nova. “Nós recebemos um comunicado de que o prédio todo seria vendido e, por estarmos aqui há quase duas décadas, temos preferência pela compra. Porém, o valor era referente ao prédio, algo em torno de 25 milhões de reais”, afirma o empresário.

Com valor distante da realidade e de faturamento da empresa, Jacques, assim como outros empresários da rua Consolação, resolveu buscar outro ponto e conseguiu no outro lado da rua Consolação, em frente ao prédio que está desocupando aos poucos.

Para ele, o movimento representa uma “mudança natural da cidade” que está em constante alteração e construindo empreendimentos mais modernos. “Eu vou ficar acompanhando a obra de perto, acho positivo no quesito de geração de emprego e por dar uma cara nova para a cidade”, afirma.

Para Ricardo Jorge, 52, dono da Comix Zone, loja especializada em livros de história em quadrinhos uma das mais famosas de São Paulo, foi um pouco mais trabalhoso.

Ele comenta que antes de ser notificado oficialmente que deveria deixar o local, o ex-proprietário, ainda em 2018, avisou que alguns investidores estariam interessados em comprar, não só o imóvel que a livraria estava há mais de 20 anos, mas todo o quarteirão. “Os donos eram herdeiros do bem da avó. O irmão não queria vender, mas a irmã sim, por isso, poderiam ter que entrar em um acordo”, explica. 

Um pouco mais de 2 anos depois, já durante a pandemia, Jorge foi avisado pelo proprietário que o ponto foi vendido e que ele teria alguns meses para deixar o ponto comercial. Meses depois, Jorge recebeu a primeira correspondência notificando sobre a venda e, assim como Jacques, teria preferência de compra.

O problema eram os valores. “Na primeira notificação, eu tinha preferência de compra do imóvel, algo em torno de 2 milhões de reais. Daí recebi uma segunda: o que mais chamou a atenção é que era uma carta de oferta para compra do quarteirão inteiro por um valor em torno de 350 milhões”, conta.

Jorge também conseguiu um imóvel na rua Consolação em frente ao canteiro de obras do futuro empreendimento, reflexo da exploração imobiliária em todos os cantos da cidade. Se por um lado encontrou um lugar melhor e moderno que ele acredita dar mais visibilidade para atrair clientes, ao mesmo tempo, teve que pagar mais caro no aluguel.

“Na loja que eu estava desde 1992, pagava o mesmo aluguel, não tinha muito aumento, era basicamente o mesmo valor nesse tempo. Agora, pago 60% mais caro juntando todos os custos. Em três anos pagarei 100% a mais do valor que eu pagava antes”, desabafa.

“Até procurei pontos na rua Augusta, mas muitas lojas fecharam por lá, talvez tivesse menos movimentos e fiquei com receio na questão da seguraça”, conta.

O local onde Jorge pensou em ir também está sofrendo com a exploração imobili´ária na cidade. A rua pode ter sua paisagem altarada com a chegada de novos empreendiemntos de alto padrão, que reflete o aumento de constuções na cidade desde 2014, época que o novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo deu mais prioridade de adensar projetos nas proximidades de eixos de transporte público.

Mauricio Shimoda, 52, é dono de uma banca na calçada da Alameda Jaú há mais de 21 anos, na rua pouco movimentada e que ficou ainda mais vazia depois da saída dos comerciantes de alguns imóveis, mas que ele espera que melhore com a chegada do novo empreendimento. “Acredito que seja um benefício, pessoas novas circulando, uma calçada maior para a banca, mas por enquanto não mudou nada”, diz. 

O empreendedor disse que umas das primeiras exigências vindas é que ele teria que adequar sua banca ao padrão de arquitetura da construtora. Shimoda espera que haja um acordo com a construtora para que ele receba alguma parceria ou incentivo para essa “adequação” da banca, e se possível, seja modernizada e inserida no projeto da nova arquitetura. A exploração imobiliária afeta também comércios nas calçadas e no seu entorno.

“Eu não tenho condições financeiras de fazer grandes transformações na estrutura. Se eles pudessem patrocinar essa adaptação, seria um grande benefício para mim, também preciso seguir a lei, então o que for estabelecido pela Prefeitura eu vou obedecer”, afirma. 

Maurício possui o alvará de funcionamento no local, porém, vai ter que mover a banca para outros pontos do quarteirão de acordo com o avanço das obras, o que será de responsabilidade da construtora, de cuidar e proteger a banca durante as obras. 

“Ele [representante da construtora] até brincou comigo dizendo ‘a gente consegue construir um prédio, não vai conseguir mudar uma banca de lugar?’, mas eu só posso sair daqui com determinação pública, se for pelo bem de todos, mas dentro do perímetro, mantendo a cor e o tamanho estabelecido pela prefeitura”, conta.

“Eu queria ter um ponto legal, uma banca com captação de energia solar sustentável e ter saídas para carregar celular, com teto mais fresco, aqui é lata e é quente, mas primeiro, preciso passar pela obra e tentar coletar algum benefício lá na frente”, conclui.

Construtora responsável pelo empreendimento

Questionada sobre a exploração imobiliária na região, o número de imóveis adquiridos no quarteirão e sobre contatos com antigos locatários, a assessoria de imprensa da construtora REM informa que “a empresa planeja o desenvolvimento futuro de um complexo de uso misto naquela região [Consolação]. Este projeto, com aproximadamente 25 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), ainda não tem data para ser anunciado ao mercado e depende de aprovação oficial”.

A nota da assessoria informa ainda que “não há, portanto, neste momento, uma base segura para ancorar a divulgação do valor geral de vendas ou do valor de mercado atrelado ao empreendimento em referência”.

Já em relação a aquisições de áreas, ocupação, desocupação e também às relações de negócios estabelecidas junto a proprietários de imóveis e ocupantes, a empresa enfatiza que sempre cumpriu e cumpre rigorosamente a legislação em vigor.”

O que diz a Prefeitura de São Paulo sobre exploração imobiliária na cidade

A Secretaria de Cultura, por meio do Departamento de Patrimônio Histórico, informou sobre a exploração imobiliária que se “manifesta apenas em relação aos imóveis protegidos por tombamento, abertura de tombamento e terrenos nas áreas envoltórias. Os bens tombados não podem ser demolidos e os pedidos nas áreas envoltórias e nos bairros tombados são de atribuição das Subprefeituras e de SMUL”.

A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) encaminhou dados sobre os Alvarás de Execução de Demolição emitidos na cidade entre 2014 e 2021. Em 2021, a subprefeitura de Vila Mariana lidera a lista de alvarás com 148, seguido pela de Pinheiros, com 133 e um pouco menos que a metade, a subprefeitura do Ipiranga com 61. No acumulado de 2014 e 2021, Pinheiros acumula 1083 licenças de demolição, bem próximo dos 1065 da Vila Mariana. Diferente da Mooca, terceira da lista com 592 em sete anos. Ao todo foram 6.177 Alvarás de Execução de Demolição emitidos na cidade de São Paulo.

Por meio da nota a assessoria informa que os números referem-se a todos os tipos de empreendimentos, não apenas os antigos, e são referentes a alvarás emitidos para demolição pela secretaria e não, necessariamente, demolições realizadas. Não estão incluídas neste levantamento as solicitações de demolição que são feitas em conjunto com outros pedidos como “Alvará de Aprovação e Execução de Edificação Nova”, “Alvará de Execução de Edificação Nova”, “Alvará de Aprovação e Execução de Reforma” e “Alvará de Execução de Reforma”. Esses dados não estão consolidados pelo Município.”

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Questionados sobre regras de compras de vários imóveis em um mesmo local, “a SMUL informa que a legislação municipal não define um limite máximo de propriedades que um mesmo investidor pode adquirir. Caso um empreendimento não seja atingido por resolução de tombamento ou de área envoltória, ele poderá ser demolido normalmente, mediante solicitação de Alvará de Execução de Demolição.

Já a Secretaria da Fazenda esclarece que as dívidas de impostos não são impeditivas para a venda e, neste caso, os débitos acompanham, ou seja, o novo proprietário passa a assumir o passivo.

Questionamos sobre o número real de imóveis que foram demolidos pela aumento exploração imobiliária e a porcentagem dos alvarás emitidos para obras destinadas a programas de habitação, mas até o fechamento da matéria não recebemos retorno.