Refinanciamento de imóvel: crédito facilitado exige cuidado

Um imprevisto no negócio ou na renda complicou a situação financeira da família? Uma das opções para recuperar a saúde econômica é o refinanciamento do imóvel.

Ao contrário do que muita gente pensa, o modelo não se trata de renegociar as parcelas, mas de conseguir com o banco um empréstimo pessoal oferecendo como garantia um imóvel de sua propriedade.

“As taxas são mais baratas, já que o risco para o banco é menor, é mais rápido e não necessita apresentar destino do dinheiro, o que flexibiliza o uso. Mas é importante ter cautela e planejamento, já que, caso o cliente se torne inadimplente, o banco pode retirar o imóvel do proprietário”, explica Bruna Allemann, especialista em economia e educação financeira.

Segundo Bruna, nesse modelo podem ser usados imóveis próprios parcialmente ou completamente quitados. “Porém, esse empréstimo não pode atingir mais de 75% do valor do imóvel.”

Outro ponto importante para considerar no refinanciamento de imóvel, é que o processo burocrático do empréstimo pode custar até R$30 mil, por isso é necessário se atentar ao valor líquido recebido versus o que está sendo dado como garantia. “Por mais que seja um empréstimo de 75%, o banco pode pegar de 120% a 170% do imóvel em garantia”, diz Allemann. 

Ou seja, se o proprietário usar um imóvel de 800 mil reais, o banco não oferece 75%, mas 50% – apenas 400 mil reais. Subtraindo os custos burocráticos, chegamos em 390 mil reais.

Porém, nesse exemplo, o cliente estará pagando o dobro em garantia, um imóvel inteiro, e dobrando a garantia, referente a 120% do imóvel: R$ 960 mil.

Refinanciamento de imóvel: home Equity

O nome em inglês significa “valor do capital disponível em um imóvel”, mas o que é e para que serve? Eduardo Muszkat, Head de Crédito Imobiliário para Incorporadoras da Kzas Krédito, explica: o termo é usado quando o assunto é empréstimo com garantia de um empreendimento, ou seja, um empréstimo que usa o patrimônio imobiliário como prova de que a dívida será sanada. É o que podemos chamar de hipoteca.

Para o especialista, a importância desta modalidade de crédito é pela sua vantagem em comparação a outras formas de contratação.

“Como o cliente oferece um ativo com valor perene e estável, geralmente superior ao valor cedido em um empréstimo, que geralmente é o dobro, o banco oferece um prazo mais longo do que qualquer outro”, comenta Muszkat.

A forma como o Home Equity funciona oferece a vantagem de um tempo de quitação maior, de 120 meses, e as taxas de juros são de 12% a 15% ao ano, inferior ao que é praticado no mercado e que pode superar os 100% ao ano.

2021: um bom momento para refinanciar o imóvel?

Hoje, a taxa Selic está em 10,75% e, com a volatilidade da economia, o futuro dos preços é incerto e o empréstimo pode ficar mais caro, para quem pensa em fazer o refinanciamento do imóvel.

“Para quem precisa de crédito, o melhor é pegar o quanto antes. Esperar o melhor momento, no curto ou médio prazo, não vai adiantar muito, porque as pessoas podem pagar uma taxa ainda mais cara”, alerta a especialista. “2022 é ano eleitoral.

A tendência é que tudo fique um pouco mais caro, a Selic deve aumentar para controlar a inflação”, diz Bruna.

Open Banking ajuda quem busca crédito usando imóvel como garantia?

Para Bruna, o Open Banking facilita a vida dos clientes que estejam dispostos a compartilhar seus dados com os bancos.

O sistema vai possibilitar à pessoa buscar melhores condições de crédito, principalmente quem tem um histórico de comportamento financeiro positivo: aumenta a concorrência entre os bancos, o que ajuda o cliente a conseguir diminuir a taxa de juros.

Hoje, a única ferramenta para isso é o Score – pontuação de crédito dos brasileiros que vai de 0 a 1000 – e pelo CPF. Mas quem tem um histórico de inadimplência, além de pagar taxas de juros mais caras, pode ter mais dificuldade de acessar o crédito.

Refinanciamento de imóvel para Inadimplentes. É possível?

“Mesmo que o proprietário esteja inadimplente, ele consegue acessar o crédito usando seu imóvel como garantia, se não tiver outro financiamento em aberto.” O lado negativo é que os juros cobrados mudam, já que o banco entende que corre mais risco.

Para quem possui outros investimentos e não quer usar o imóvel como garantia, alguns bancos já oferecem crédito usando investimentos como garantia, uma opção com juros menores. Ou seja, quanto mais garantia o cliente oferece ao banco, melhores condições de pagamento ele pode pleitear. Para Bruna, às vezes compensa, porque no caso do investimento, você não vai estar se desapropriando da casa própria.

Além disso, qualquer parcela que o contratante não  consiga pagar, ele pode recorrer ao dinheiro para honrar o financiamento ou empréstimo bancário.

A profissional ressalta que, antes de solicitar o serviço ao banco, é preciso pensar bem e avaliar a real necessidade desse movimento. Os momentos mais críticos em nossa saúde financeira são os mais delicados para manter a serenidade e fazer uso correto do dinheiro.

“Muitas pessoas usam o valor para manter um negócio, garantir o salário de funcionários ou mesmo realizar algum projeto pessoal. O ideal é ter disciplina e cautela, fazer uma poupança de emergência referente a um ano de salário ou um valor que cubra todos os gastos fixos mensais”, explica.

Outra dica importante é reservar  20% do valor do empréstimo, caso algum imprevisto aconteça. A reserva precisa estar blindada e ser usada apenas em urgência. O ideal é deixar o dinheiro como uma poupança ou mesmo rendendo em investimentos melhores e mais flexíveis.