Na primeira reunião de 2022 do Comitê de Política Monetária (Copom), o Banco Central anunciou uma nova alta da taxa de juros Selic, em 1,50% ponto porcentual, nesta quarta-feira, 2. A nova taxa subiu de 9,25%, último resultado de 2021, para 10,75% ao ano, conforme projeções do mercado financeiro.

Somando a oitava alta consecutiva, a taxa básica de juros chegou a atingir a mínima histórica de 2% ao ano em agosto de 2020, durante a pandemia de coronavírus, que pode ter funcionado como impulso para queda.

Com este aumento, a Selic alcança novamente o patamar de dois dígitos, visto pela última vez em 2017, quando bateu 14,25% em meio à crise de 2015 e 2016. O choque pode ser ainda maior que os 9,25%, quando a taxa acumulou alta de 7,25 pontos em nove meses.

“A Selic pode subir mais e atingir 11,75% até o fim do ano. O problema para o mercado imobiliário é que quanto mais a taxa de juros Selic sobe, comprar um imóvel financiado fica mais caro e inviável. O custo no longo prazo fica alto, não compensando o custo do aluguel”, lembra Vitor Miziara, economista e sócio da Criteria.

Impacto no mercado imobiliário

O Brasil apresentou alta de 24,6% nos lançamentos de imóveis entre janeiro e outubro de 2021, acumulando mais de 107 mil novas unidades disponíveis para comercialização, segundo o Indicador Abrainc-Fipe. Porém, no último trimestre móvel (agosto, setembro e outubro de 2021), o estudo mostra que foram lançados 38.680 imóveis, apresentando uma queda de 9,8% ante igual intervalo de 2020.

Para Vitor, mesmo com bons resultados o número de lançamentos de novos imóveis, somado ao estoque de imóveis usados, é grande. Com os juros altos, o mercado tende a congelar a compra da casa própria e pode diminuir o investimento em imóveis para locação pelo baixo retorno.

“Em São Paulo, por exemplo, o custo do aluguel cobrado geralmente é de 0,5 a 0,6 do valor do imóvel, uma taxa em torno de 7% ao ano, composto. Se um investidor pensa em comprar um imóvel financiado, pagando 11,5% de juros do financiamento, e na locação tem um retorno de apenas 7% ou 8% ao ano, talvez seja vantajoso”, afirma.

FIIs

Para o economista, os fundos de investimentos ainda podem ser vantajosos para quem busca retorno e não quer aplicar o valor total para comprar um imóvel – e, principalmente, deseja evitar custos com burocracias, como taxas de cartório. 

“Para quem não quer ter preocupação com locatários – ter o imóvel sempre ocupado – e prefere manter a liberdade para diversificar os investimentos com maior liquidez, então continua sendo vantajoso rentabilizar mês a mês”, afirma.”Em termos de investimento, a renda fixa passa a ser mais atrativa do que os FIIs, que pagam retorno menor que a Selic, entre 7% e 8%, e não têm liquidez”, completa Vitor.

Expectativa

De acordo com o economista, existe a expectativa de queda da Selic em 2023, quando o mercado espera que a taxa de inflação retorne para próximo da meta, a 4,5%, objetivo do BC. “Com isso, teríamos maior espaço para queda da taxa de juros Selic, mas vai depender do cenário econômico como um todo”, finaliza.

Entenda como chegamos ao nível recorde da Selic

Para entender o nível recente da taxa Selic é necessário voltar à 2015 e 2016. A crise econômica resultou da insustentabilidade fiscal que alcançamos ao fim de 2014. A interpretação padrão é de que o ciclo virtuoso dos anos 2000 se esgotou já no fim da década e o governo passou a usar o gasto público para impulsionar o crescimento econômico. Desta forma, ao fim de 2014, a dívida pública tinha crescido fortemente, enquanto não houve contrapartida significativa em termos de crescimento econômico.  

O aumento do gasto público sem contrapartida produtiva implicou em aumento do nível da inflação. Por isso, em 2015 e 2016, a taxa Selic foi elevada rapidamente para conter a inflação. Somou-se à crise fiscal, questões políticas e também uma crise de credibilidade econômica devido ao quadro institucional que controla as decisões de gasto público no País. 

Com o Teto de Gastos aprovado no 2º semestre de 2016, a questão institucional sobre as perspectivas fiscais apontou uma melhora. No entanto, a medida apenas estancou a crise. Ainda faltava resolver o esgotamento do ciclo de crescimento dos anos 2000. O consenso é de que as famosas reformas estruturais são o caminho para um novo ciclo de crescimento. 

Devido à fragilidade política em que os governos se encontravam, relativamente poucas reformas estruturais foram para frente. Entre elas, temos o próprio Teto de Gastos, a Reforma da Previdência, a Reforma Trabalhista e os marcos regulatórios, dos quais se destaca o do Saneamento Básico. 

“É um conjunto relativamente modesto de reformas dado o quadro que o País se encontra: sem capacidade de investimento público em decorrência do quadro fiscal, alta carga tributária e taxas de juros relativamente altas em relação aos países desenvolvidos”, afirma Pedro Tenório, economista da DataZAP+.


De acordo com Pedro, uma vez controlada a inflação (pelo aumento da taxa Selic e pelo Teto de Gastos) em 2017, foi possível diminuir a Selic. Outro ponto reforçado por ele, foi o fraco desempenho econômico desde então (entre 2017 e 2019 a média de crescimento anual ficou abaixo 1,5%, após perda de mais de 7% do PIB em 2015 e 2016), o que permitiu cortes adicionais da taxa visando maior estímulo à economia. 

“Em 2018, a meta da taxa Selic atingiu seu primeiro recorde de baixa histórica: 6,5% ao ano em março. A taxa Selic continuou caindo até fevereiro de 2020 ao nível de 4,25%, antes da pandemia chegar ao Brasil.”