Reforma em apartamento: qual é a legislação vigente em 2020?

Para cuidar da segurança dos moradores e da durabilidade das edificações brasileiras, a norma de reformas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), NBR 16.280:2015, estabelece que qualquer alteração feita nas edificações, inclusive no interior de uma unidade residencial ou um conjunto comercial, deve ser comunicada ao síndico. O condômino precisa ainda apresentar para o gestor condominial um plano de restauração e uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), assinados, respectivamente, por um engenheiro ou arquiteto que deverá acompanhar a obra.

De acordo com o Sindicato da Habitação (Secovi-SP), a fiscalização do acatamento do decreto será realizada por todos os interessados: o Poder Público nas duas diferentes esferas de atuação, mormente o ente municipal incumbido das obras e edificações; o síndico, os condôminos e ocupantes e até mesmo a vizinhança da edificação na qual se realiza a reforma. Portanto, ainda que esta regra não tenha a forma de lei, pode ser utilizada por um perito judicial, que irá identificar se foram tomados os cuidados na construção realizada, apontando responsáveis por prejuízos eventualmente causados.

Deveres do síndico

De acordo com o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU/BR), antes de iniciar uma obra no apartamento, o gestor da edificação deve:

a) quando condomínio, disponibilizar o teor da convenção e regimento interno;

b) requerer a necessária atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação, observadas as normas pertinentes vigentes;

c) receber as documentações ou propostas da alteração com a constituição de profissional habilitado;

d) autorizar a entrada de insumos e pessoas contratadas para realização dos serviços de reparo somente após o atendimento a todos os requisitos do plano de conserto;

e) promover a comunicação para os demais usuários sobre as obras aprovadas.

Durante a obra

Tomar as ações necessárias a respeito de qualquer condição de risco iminente para a edificação, seu entorno ou seus usuários.

Após a manutenção

a) receber o termo de encerramento das obras, conforme plano aprovado elaborado pelo executante, seu profissional habilitado e o manual atualizado, nos termos da ABNT NBR 14037;

b) encerrada a reestruturação […], cancelar as autorizações para entrada e circulação de insumos ou prestadores de serviço da reestruturação;

c) arquivar toda a documentação oriunda da modificação, incluindo o termo de encerramento das obras emitido pelo executante […].

Infrações

A reforma em espaço privativo é de responsabilidade do proprietário. Portanto, é ele quem deve contratar um profissional habilitado que será o agente técnico da obra, o qual deverá cumprir o plano de reparo e todas as normas internas que interfiram na segurança da edificação, pessoas e sistemas. A este profissional, cabe a função de realizar a construção ou demolição de paredes e divisórias, substituição de revestimentos como pisos, paredes, tetos; abertura ou fechamento de vãos, alteração nas instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias e instalação de mobiliário fixo.

Vale ressaltar que o síndico ou o responsável legal poderá solicitar informações ao profissional habilitado sobre a execução dos serviços, esclarecendo as suas principais dúvidas quanto ao plano de reforma. O Secovi-SP ainda alerta que, caso o dono da obra decida ignorar às regras internas do condomínio, deixando de prestar as informações e a documentação necessária ao síndico, ou decida dar início à alteração sem prévia autorização, poderá o gestor do prédio denunciar as possíveis irregularidades às autoridades competentes, como a prefeitura, bem como adotar medidas judiciais cabíveis, pleiteando a paralisação do reparo até que sejam supridas as exigências técnicas.

Por fim, se permanecerem dúvidas por parte do síndico sobre as reformas nos apartamentos ou edifícios, este poderá contratar um profissional para analisar a obra realizada e, se forem constatadas irregularidades, demandar judicialmente, como forma de suspender a melhoria ou determinar sua anulação, com a aplicação das penalidades cabíveis.