PL que viabiliza empréstimo com garantia de imóvel gera debates

Enquanto aguarda a tramitação no Senado, o Projeto de Lei 4188/21, que viabiliza empréstimo com garantia de imóvel, gera debates na sociedade. O benefício, segundo o Novo Marco de Garantias, “deverá facilitar o uso das garantias de crédito, reduzir custos e juros de financiamentos e aumentar a concorrência”. Caso seja aprovado, ainda precisará ser sancionado pelo Presidente da República.

Segundo Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Tapai Advogados, essa proposta pode pôr em risco o bem-estar das famílias, no caso do uso da casa própria como garantia de empréstimos.

“Atualmente, com algumas exceções – como o financiamento do próprio imóvel –, a cobrança de outras dívidas não permite a execução do único imóvel da família, como forma de proteger o mínimo à subsistência das pessoas e resguardar direitos constitucionais, como dignidade e direito à moradia”, diz.

Esse é o ponto importante na mudança da lei. “É que o empréstimo com garantia de imóvel autoriza a execução inclusive do único imóvel do devedor, mesmo que seja sua casa, eliminando, nessa hipótese, a proteção do bem.” Para o advogado, a PL atende a pressão de instituições financeiras, que precisam emprestar dinheiro, mas não querem correr riscos.

Outro fator para se atentar é sobre a alegação de que a medida poderá aumentar a concorrência entre instituições financeiras e diminuir juros, o que traria um benefício para o consumidor. Marcelo lembra que, em outras ocasiões que novas regras foram impostas com esse objetivo, elas se mostraram ineficazes. “Juros não baixaram e bancos tiveram mais lucros”, pontua.

Perigos do empréstimo com garantia de imóvel

Para evitar o superendividamento da população, o uso de novas modalidades de crédito exige mais cuidado. “Isso pode virar uma grande bola de neve e complicar a vida do cliente que já passa por dificuldades financeiras.” Segundo o especialista, esse tipo de alienação fiduciária permite a retomada e leilão do imóvel da família de forma rápida, sem a exigência de um grande processo judicial.

Caso o devedor do empréstimo se torne inadimplente, o banco pode retomar o i´móvel da família e leiloá-lo, independente do valor da dívida. “O cliente que pega empréstimo e usa seu imóvel como garantia não possui direito assegurado judicialmente. Caso fique inadimplente, terá o imóvel executado pela instituição financeira. E mesmo que o saldo devedor seja pequeno em relação ao valor do empréstimo, ainda assim é possível que o devedor perca o bem”, enfatiza.

O que ocorre é que se o imóvel for a leilão, geralmente é vendido por 50% do valor de mercado. Mesmo que a dívida seja menor e ainda fique um saldo do valor obtido no leilão, o restante será devolvido ao cliente. Com isso, o proprietário de um imóvel perderá metade do valor do imóvel somado ao débito com o banco. “E caso o valor devido seja maior que o obtido no leilão, o mutuário ainda fica devendo, além de ter perdido o imóvel.”

De acordo com Tapai, o ideal é sempre optar por modelos que não coloquem em risco o seu imóvel familiar. “Se tiver outras fontes de garantia, como carros, por exemplo, pode ser uma opção melhor.”

Refinanciamento de imóvel

Um modelo muito parecido com essa modalidade de empréstimo que usa o imóvel da família com um garantia é o refinanciamento do imóvel, onde podem ser usados imóveis próprios parcialmente ou completamente quitados. “Porém, esse empréstimo não pode atingir mais de 75% do valor do imóvel.” explica Bruna Allemann, especialista em economia e educação financeira.

Outro ponto importante para considerar no refinanciamento de imóvel é que o processo burocrático do empréstimo pode custar até R$30 mil, por isso é necessário se atentar ao valor líquido recebido versus o que está sendo dado como garantia. “Por mais que seja um empréstimo de 75%, o banco pode pegar de 120% a 170% do imóvel em garantia”, diz Allemann.

Ou seja, se o proprietário usar um imóvel de 800 mil reais, o banco não oferece 75%, mas 50% – apenas 400 mil reais. Subtraindo os custos burocráticos, chegamos em 390 mil reais. Porém, nesse exemplo, o cliente estará pagando o dobro em garantia, um imóvel inteiro, e dobrando a garantia, referente a 120% do imóvel: R$ 960 mil

Refinanciamento de imóvel: home equity

O nome em inglês significa “valor do capital disponível em um imóvel”, mas o que é e para que serve? Eduardo Muszkat, Head de Crédito Imobiliário para Incorporadoras da Kzas Krédito, explica: o termo é usado quando o assunto é empréstimo com garantia de imóvel, ou seja, um empréstimo que usa o patrimônio imobiliário como prova de que a dívida será sanada. É o que podemos chamar de hipoteca.

“Como o cliente oferece um ativo com valor perene e estável, geralmente superior ao valor cedido em um empréstimo, que geralmente é o dobro, o banco oferece um prazo mais longo do que qualquer outro”, comenta Muszkat. A forma como o home equity funciona oferece a vantagem de um tempo de quitação maior, de 120 meses, e as taxas de juros são de 12% a 15% ao ano, inferior ao que é praticado no mercado e que pode superar os 100% ao ano.