MRV tem esperança em Resia e anuncia mudanças estruturais

Os resultados negativos da Resia, subsidiária de multifamily do Grupo MRV&CO nos EUA, continuam pressionando o bom desempenho da incorporação no Brasil. O slogan de “Melhor MRV da história”, defendido durante um encontro com investidores nesta segunda-feira, se sustenta pelos números históricos do segmento econômico e esbarra nas falhas da empreitada internacional da companhia.

A Resia fechou 2024 com uma margem bruta negativa de 36,7% apoiada em uma receita líquida de 98,9 mil dólares. Em comparação, a MRV Incorporação fechou 2024 com uma receita líquida de R$ 8,4 bilhões, acompanhada por uma margem bruta de 26,4%.

Enquanto a MRV Incorporação fechou o primeiro trimestre de 2025 com o lançamento de mais de 10,8 mil unidades e 8,3 mil vendas, a Resia não registrou nenhuma venda ou lançamento. As 296 locações realizadas no período, indicando um avanço de quase 80% em relação ao último trimestre, não são suficientes para suportar a estrutura com um landbank de 8.290 unidades e 3 bilhões de VGV.

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O plano de longo prazo para conter os prejuízos envolve uma série de mudanças estruturais, incluindo a desalavancagem até o fim de 2026 de 800 milhões de dólares em terrenos e propriedades que a empresa possui nos EUA. “A gente sabe que a velocidade de venda pode fazer com que a transação seja menos rentável e o DRE ruim, mas ajuda a enxugar o projeto”, analisa Rafael Menin, CEO da MRV. 

Outra estratégia é a redução do tamanho da operação no país norte-americano. A companhia definiu que lançará apenas dois produtos por ano e limitará os lançamentos a Miami, Houston, Dallas e Atlanta – encerrando as operações em Austin.

A limitação também está prevista na estrutura, com o encolhimento da estrutura administrativa e operacional na região. A perspectiva da companhia é de uma redução de 30 milhões de dólares por ano para 10 milhões de dólares, começando já em 2025. “É inegociável que a operação nos EUA tenha que ser asset light e com retornos elevados”, indica Menin.

Ideias consolidadas

Apesar de mudanças estruturais e significativas, a MRV se mantém esperançosa com a subsidiária norte-americana. “A Resia é, hoje, o principal veículo de desalavancagem do grupo, com a possibilidade de 500 milhões de dólares (cerca de R$ 2,6 bilhões) em dois anos”, ilustra Augusto Andrade, diretor de relações com investidores da MRV. 

O otimismo se apoia na crença da companhia no tamanho do mercado internacional e na capacidade de absorção dos EUA. “O segmento multifamily está consolidado e testado, mas com oferta limitada e decrescente”, justifica Andrade.

Ricardo Paixão, CFO do grupo, destaca que o otimismo se consolida pelos acertos da empresa em pontos cruciais dos projetos. “Desenvolvemos produtos padronizados e modulares, além de construção personalizada. Também somos focados nas famílias da classe trabalhadora, que ganha de 60 mil a 100 mil dólares por ano”, ilustra.

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De fato, a velocidade de locação acelerou nos últimos meses, o que estimula a companhia a afirmar que os projetos estarão aptos para a venda dentro do planejamento do ano. 

Projeto | Locação
Dallas West | 95%
Tributary | 86%
Razyor Ranch | 67%
Ten Oaks | 54%
Memorial | 38%

Ainda assim, o grupo não descarta separar a operação da MRV da holding americana no futuro. Entretanto, pontua Paixão, esta não é a hora de realizar este movimento. “Tem uma equação tributária complexa e um caminho difícil a ser perseguido do ponto de vista tributário. Como a Resia ainda está com uma alavancagem alta e com garantias da própria MRV, não é o momento certo”.

Lucro e projeção

O anúncio da criação da faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida estimulou uma valorização de 2,41% nas ações do Grupo MRV&CO nesta quarta-feira. A mudança no programa habitacional deve impulsionar a capilaridade da companhia, especialmente em cenário de juros altos, mas não é apenas neste pilar que a empresa se apoia para 2025.

Se em 2024, a incorporadora lançou quase R$ 9,7 bilhões de VGV, a projeção é que o número chegue a R$ 11 bilhões este ano, apontando para uma recuperação na geração de caixa já no segundo semestre. Isto porque o grupo finalizou o primeiro tri do ano com uma queda de 7,3% no número de unidades lançadas e 17% em unidades vendidas.

Em comparação ao mesmo período do ano passado, o VGV lançado teve um crescimento de 81%, alcançando o total de 2,8 bilhões. Em vendas, a alta foi de 1,7%, apesar de ter lançado 2,5% menos unidades.

Com um banco de terrenos de 45,2 bilhões de VGV, a MRV já iniciou um processo de reestruturação de projetos, venda de terrenos inadequados e diminuição nas cidades atendidas, além do lançamento de 40 mil unidades por ano.

A projeção da MRV para 2025 é de uma geração de caixa na incorporação de R$ 500 a 700 milhões e lucro líquido de R$ 650 milhões a R$ 750 milhões, com uma margem de 29% a 30%. Em contraste com o prejuízo de R$128 milhões em 2024. Para a Resia, a perspectiva é de uma geração de caixa de 270 milhões de dólares.

A otimização de capital, antecipou Paixão, virá da redução de R$ 1,5 bi em terrenos pagos, redução na concessão de crédito e redução de R$ 300 milhões no estoque das obras. A projeção da companhia é fechar o ano com uma diminuição da dívida líquida da companhia para R$ 1,69 bilhão, uma queda de 26,1% em relação à dívida de R$ 2,29 bilhões observada no final de 2024.