Como funciona o processo de desmembramento de um terreno

O desmembramento de terreno é um processo que exige trâmites jurídicos, junto às prefeituras e aos cartórios de cada cidade, mas é essencial para quem busca por um espaço ideal para iniciar uma obra e construir a casa dos sonhos. O processo é muito utilizado por construtoras, que dividem os espaços adquiridos para erguer edifícios e outras áreas. Além disso, outra situação comum é a divisão de propriedades compradas entre familiares.

De acordo com Gustavo Feola, engenheiro civil e corretor especializado em terrenos, a divisão não impõe um número específico de espaços, desde que tenha frente mínima para a rua e áreas mínimas exigidas pelas prefeituras, “é isso que vai determinar quantos lotes será possível conseguir efetivamente, lembrando que isso tudo depende da lei de zoneamento de cada região. Ou seja, cada cidade exige um número mínimo para cada extensão, nos terrenos presentes na Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU), por exemplo, é requerido uma frente mínima de 20 metros, com área mínima de 1 mil metros quadrados (m²) e frente máxima de 150 metros”. No caso da capital paulista, as especificações estão no site da prefeitura.

Entretanto, Feola ressalta que a atividade é permitida, desde que siga a lei de zoneamento do município, respeitando os parâmetros urbanísticos. Por exemplo, na capital de São Paulo, existem áreas de zoneamento misto, menos restritivo quando comparado com a Zona Exclusivamente Residencial (ZER).

Como fazer?

Para iniciar um procedimento de desdobro, um profissional habilitado pelo CREA deverá medir o terreno, com ou sem construção, e preparar as plantas e o memorial descritivo, para protocolar e aprovar na prefeitura municipal. O memorial reúne todas as informações referentes à divisão do espaço como descrições, medições e divisões.

Feito isso, será preciso juntar com o memorial, as plantas e o alvará (aprovação pelo órgão competente do município setor urbanístico) concedido pela prefeitura e o requerimento de solicitação de desmembramento preenchido para apresentar ao oficial do cartório de Registro de Imóveis. No requerimento deverá constar a assinatura de todos os proprietários e cônjuges, com firmas reconhecidas, o número de matrículas e a descrição do imóvel subdividido.

Com o restante dos documentos já mencionados (plantas, alvará e memorial – certidão comprobatória da situação), o requerimento deverá ser entregue ao cartório especificando a solicitação do desdobramento. Após o protocolo em Cartório dos documentos, e estando tudo em ordem, o Oficial de Registro de Imóveis irá proceder a averbação de subdivisão e encerramento da matrícula originária e abrir as novas matrículas dos imóveis divididos.

Benefícios

Desmembrar um terreno cria espaço para diversos tipos de construções, como por exemplo, várias residências, salas comerciais ou pequenos prédios. A metragem pode até ser a mesma do lote original, mas o valor total do empreendimento aumenta depois de pronto.

“Muitas vezes a vantagem é pensando em um lançamento imobiliário, pois você consegue lançar em fases, o que pode ajudar no sucesso das vendas, além de valorizar também as demais etapas, já que o valor tende subir a cada período. O risco para o empreendedor imobiliário também diminuiu lançando em fases”, completa o engenheiro.