Como funciona a doação de imóvel em vida?

A doação de imóvel é um dispositivo legal que permite que o dono de uma propriedade antecipe o testamento e transfira ainda em vida o bem para outra pessoa. É uma forma de se assegurar que suas posses serão divididas da forma como o titular deseja. Apesar de trazer este conforto, no entanto, o processo é complexo e demanda cuidados.

A advogada especializada em Direito de Família e das Sucessões, Laura Brito, alerta que antes de realizar o movimento, o dono do imóvel precisa ter clareza de que a doação significa abdicar da propriedade. 

“É comum ver pessoas que realizam a doação, mas continuam morando no imóvel. Aí elas vêm ao escritório depois de um tempo falando que querem vendê-lo. Elas acham que é possível ter um bem no nome de outra pessoa”, comenta. Na prática, portanto, a doação de imóvel é uma transmissão patrimonial.

Tradicionalmente, essa transferência é realizada para filhos e familiares. No caso de herdeiros diretos, o valor do imóvel não pode ser superior ao valor total que cada herdeiro receberia na partilha da herança, pois isso inviabilizaria o valor mínimo que cada um receberia. No caso de doação para terceiros, o titular não pode doar todas suas posses, pois pelo menos 50% pertencerá, por lei, aos herdeiros.

“De acordo com o código civil, uma parte do patrimônio de todas as pessoas, batizada de ‘legítima’, corresponde a 50% dos bens que compõem a herança e é obrigatoriamente destinada a ascendentes, descendentes e cônjuges”, justifica o advogado Guilherme Caffaro Terra, sócio do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra. 

Como fazer a doação do imóvel? 

Para doar um imóvel, o proprietário deve seguir três etapas: 

1. Declarar e pagar Imposto de transmissão causa mortis e doação (ITCMD)

“Muitas pessoas pensam que é melhor doar do que deixar de herança porque assim elas se livram das taxas, mas elas precisam pagar o mesmo imposto”, alerta Laura. De fato, não incide Imposto de Renda (IR) na doação de imóveis, porém os Estados cobram o ITCMD sobre o valor da transação.

Esta declaração deve ser realizada no sistema eletrônico da Receita Federal do Estado em que o imóvel está localizado. Em São Paulo, este é o link. 

2. Lavratura de escritura pública de doação de imóvel

Para dar continuidade ao processo, é necessário solicitar a lavratura de escritura pública de doação de imóvel no tabelionato de notas da sua preferência. “Cada tabelionato pede documentos específicos, por isso é importante perguntar no momento do agendamento”, orienta Laura. 

“Escritura do imóvel, matrícula, certidões de casamento e/ou divórcio e documentos de qualificação do doador e do donatário são obrigatórios”, adianta. 

As taxas que devem ser pagas aos tabeliães, chamadas de emolumentos, são calculadas de forma proporcional ao valor do bem. “Em capitais, como São Paulo, utiliza-se o valor de referência da prefeitura de São Paulo. Não é o valor venal do IPTU. Se não está numa capital, é necessário esperar a avaliação da receita”, comenta a advogada.

3. Cartório de imóveis

Com o comprovante de pagamento do ITCMD e a lavratura de  escritura pública de doação de imóvel em mãos, é hora de ir ao cartório em que a propriedade está registrada. Lá, é necessário atualizar a matrícula do imóvel com o nome do novo proprietário. 

“Ainda que não seja obrigatória a presença de um advogado, como é em casos de divórcios, por exemplo, eu recomendo procurar um profissional especializado”, recomenda Laura. 

Quanto custa doar imóvel em vida? 

Existem custos em todas as etapas do processo de doação de imóvel em vida. Além do ITCMD, é necessário pagar taxas de cartórios. Estes custos são variáveis e dependem do valor do imóvel, do estado em que ele se encontra e das condições da doação.

“Quanto mais caro é o imóvel, mais caro é o valor para lavrar a escritura. A tabela de preços é anualmente publicada por cada estado”, pontua Guilherme. “O ITCMD custa 4% sobre o valor do imóvel. E todos esses custos são calculados por imóvel. Se você for doar dois imóveis, são duas tarifas”, acrescenta. 

Qualquer imóvel pode ser doado? 

Existem cenários específicos em que a doação de imóvel não é uma possibilidade. A maioria dos casos envolve a doação entre cônjuges. Em comunhão total, o patrimônio é compartilhado; em comunhão parcial, somente os bens adquiridos antes do casamento podem ser doados; em regime de separação, total, a lei inibe esse caminho.

Também são vedados os cenários em que o doador pretenda doar mais de metade do patrimônio ou todos os seus bens, sem sobrar algo para a própria subsistência. Imóveis com dívidas também não podem ser doados.

Outros cuidados

• “Recomendo que se estiver doando um imóvel para algum herdeiro, o doador formalize a aprovação dos demais herdeiros. Para garantir que isso não se torne um problema no futuro”, indica o advogado.
• Laura Brito aconselha ficar de olho nas cláusulas especiais que podem ser adicionadas nestes acordos. “Não existe uma minuta de doação que vale para todo mundo, cada família pode querer alguma especificidade”, entende;