Como fica o seu financiamento imobiliário com a Selic a 12,25%?

A alta na taxa básica de juros (Selic) para 12,25%, anunciada pelo Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom), fecha o ano com a sensação de que o futuro será de incertezas. Para acompanhar este movimento, diversas áreas da economia terão que se adaptar, incluindo o financiamento imobiliário, principal ferramenta de acesso a crédito para a compra da casa própria no Brasil.

Guilherme Maia, cofundador da fintech EmCash, afirma que os efeitos serão diferentes a depender do tipo de financiamento. “Quem já tem um financiamento com taxa fixa ou indexado à Taxa Referencial (TR) não sentirá impacto direto, mas contratos atrelados ao IPCA podem variar no curto prazo devido à inflação ainda elevada, embora haja tendência de estabilização com o controle dos preços”, indica. 

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Ele acredita que para o cenário se tornou mais desafiador para novos compradores. “As taxas de juros do financiamento imobiliário devem aumentar, elevando o custo das parcelas e reduzindo o acesso ao crédito, especialmente para imóveis de médio e alto padrão”, pontua. 

Na contramão, João Paulo Galvão, Head de Financiamento Multibanco da Creditas, afirma que essa adaptação nos preços já aconteceu. “Os bancos se anteciparam para a alta da Selic. Entre outubro e novembro, houve ajuste das taxas balcão – de 10,49% variando para 10,79 a 10,99%, considerando os principais players do mercado”, comenta.

No início de 2025 deve haver novos reajustes, acrescenta. “A Caixa, embora tenha mantido a taxa em 9,79%, fez um ajuste que altera o valor do financiamento, que já chegou a ser 90% do valor do imóvel e hoje é de 70%, o que dificulta o acesso ao crédito”. 

Novos compradores

Além do ajuste da taxa de juros, o que por si só dificulta o acesso ao crédito, a expectativa do mercado é que as políticas dos bancos também se tornem mais restritas diante da insegurança perante a inflação. 

“O Banco Central já sinalizou que virão provavelmente novas altas na taxa Selic, portanto quem tem interesse em fazer uma aquisição de imóvel financiado deve agilizar a sua aquisição para garantir uma taxa de juros menor junto às instituições financeiras”, defende Júlio Reis, co-presidente da Yees Incorporadora.

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O comentário do incorporador é justificado pelos potenciais desafios que surgirão para as construtoras, que podem enfrentar custos de capital mais altos, o que tende a afetar a viabilidade de projetos e pressionar as margens. É isso que analisa Guilherme Maia. “A velocidade de vendas também deve desacelerar em segmentos sensíveis a taxas de juros”. 

“O impacto da Selic no mercado costuma levar de 6 a 12 meses para se consolidar. Durante esse período, recomenda-se aos compradores maior pesquisa de crédito e planejamento financeiro, enquanto construtoras devem focar em diversificação de portfólio e parcerias estratégicas”, sugere. 

Minha casa, minha vida e mercado secundário

Apesar do ambiente atribulado previsto para construtoras e compradores, as famílias mais pobres ou que se enquadram em programas habitacionais como o Minha Casa, Minha Vida não devem ser tão impactadas. “Programas subsidiados permanecem sendo uma alternativa viável para o público de baixa renda”, acredita Maia.

Em contrapartida, o mercado de imóveis usados, que envolvem a transação de um imóvel pronto entre pessoas físicas, deve sofrer com os juros mais altos. Galvão, porém, afirma que ainda é difícil prever qual será o tamanho desse impacto porque a demanda está aquecida.