Saiba como calcular a depreciação de imóveis alugados

A depreciação de imóveis consiste na perda de valor de um bem ao longo do tempo, devido à deterioração, à idade e ao desgaste. Para esclarecer o conceito e explicar como o cálculo deve ser feito, consultamos o especialista Luiz Calado, PhD em finanças, mestre em administração de empresas e economista (FEA-USP).

Importância da depreciação

Segundo o profissional, a importância da taxa de depreciação é a porcentagem aplicada em métodos de avaliação de bens e serve para saber em quanto foi reduzido o custo de um imóvel com relação ao tempo de uso ou alguma causa que acabou modificando seu estado ou qualidade.

“Ela também pode ser interpretada como a perda de aptidão do bem para o fim a que foi destinado. Dessa forma, a depreciação de um patrimônio pode provocar perda de interesse, de conforto ou de procura pelo bem, o que resulta no decréscimo do valor”, explica Calado.

Para o economista, a finalidade a que o imóvel se destina é um ponto importante. “É preciso saber o valor que ele tende a ter no futuro, mesmo que as dinâmicas próprias do mercado venham a afetar essa estimativa.”

Fatores que influenciam

Há quem pense que a base de custo é o preço pago pelo imóvel, mas não é tão simples. “A base de custo do aluguel do espaço é o preço de aquisição (incluindo qualquer dívida hipotecária obtida), menos o valor do terreno em que ele foi construído. Se você pagou R$ 200 mil por uma casa e o terreno foi avaliado por R$ 50 mil, sua base de despesa básica será de R$ 150 mil “, afirma.

No entanto, existem algumas outras despesas que podem ser incluídas na sua base de custos. Isso inclui o seguinte (mas também existem outros gastos aplicáveis):

1) Quaisquer dívidas do vendedor que você assume. Por exemplo, se você concordar em assumir um empréstimo de R$ 5 mil que o vendedor deve, isso será adicionado à sua base de custos.

2) Custos legais incorridos ao adquirir um imóvel. “Inclui-se também as taxas de

gravação, gasto de pesquisa de propriedade, transferência de impostos e desembolso de seguro”, explica o especialista.

Cálculo

Luiz Calado ressalta que um dos métodos mais utilizados para calcular a depreciação de imóveis alugados é o da Linha Reta. “O resultado é um valor presente e depreciado, relacionado à idade real do bem na época em que foi feita a avaliação”, garante.

A fórmula consiste em: Vx = [(N – X)/N] * Pd + Pr

Onde:

Vx é o coeficiente de depreciação;

Pd é a parcela depreciável, apresentada em decimal;

Pr é a parcela residual, também apresentada em decimal;

N é a vida útil do imóvel;

X é a idade real.

Diante disso, Calado traz como exemplo o caso de um imóvel que custa R$ 200.000, tem 25% do valor residual, 20 anos de idade e 70 anos de vida útil. Por meio desses dados, o valor encontrado referente ao coeficiente foi de 0,786. Este é multiplicado pelo valor total do imóvel. Ou seja, 200.000 x 0,786 = 157.200. Assim, o valor depreciado é de R$ 157.200.

“É mais complicado quando você é dono de uma propriedade. Isso geralmente ocorre nos anos em que você compra e vende um imóvel. Nesses casos, é possível ratear a depreciação com base em quantos meses do ano você usou a propriedade para gerar receita de aluguel”, conclui Calado.