Como funciona a tokenização de um imóvel?

O lançamento do Real Digital estimula debates sobre o futuro das transações financeiras no Brasil e o mercado imobiliário não deve passar ileso pela revolução que o blockchain pretende provocar no mundo. As primeiras startups nacionais do segmento já nasceram, com a proposta de utilizar a tecnologia para impulsionar iniciativas como a tokenização de imóveis e a venda fracionada de propriedades.

Mas, afinal, como a tokenização de imóveis funciona na prática? Qual é o potencial da tecnologia e quais são as dificuldades que ela se propõe a resolver? 

O que é a tokenização

Tokenização é um termo utilizado para o processo de transformar um ativo real, como um carro ou uma casa, em um ativo digital. Este ativo digital passa a ser uma representação daquele bem, podendo ser vendido, gerenciado, fracionado em vários tokens ou ter sua posse transferida.

A tokenização é baseada no blockchain, uma espécie de livro de registros digital que armazena blocos de dados de forma transparente e imutável. O blockchain garante que qualquer transação seja rastreável e assegurada por smart contracts. 

“Todos os grandes setores da economia estão passando por uma digitalização enquanto os carros e imóveis ficaram de fora”, observa Andreas Blazoudakis, CEO da netspaces, fintech que viabiliza a gestão de propriedades digitais. “As pessoas até conseguem conhecer o imóvel ou ordenar a compra pela internet, mas ainda precisarão ir ao cartório e executar várias outras ações no ambiente físico”, detalha. 

A tokenização no setor imobiliário

A tokenização de um ativo abre uma janela de possibilidades para o dono do bem. “É como instalar um sistema operacional em um imóvel ou colocá-lo na tomada”, compara Blazoudakis. Ele explica que o processo facilita, por exemplo, a transferência de propriedade, eliminando a necessidade de intermediários. “A tokenização permite a criação de ‘aplicativos para imóveis’”, brinca.

Contratos inteligentes

Os smarts contracts (contratos inteligentes) são apontados por especialistas como o principal benefício da tokenização dos ativos digitais. 

Funciona assim: se uma pessoa estiver interessada em um bem físico, como um imóvel, ela pode firmar um acordo em blockchain via smart contract. Este contrato utiliza protocolos computacionais para garantir que o acordo é inviolável e de natureza auto executável. “A tokenização diminui o risco para as incorporadoras e compradores”, analisa Blazoudakis.

Portanto, se um dos envolvidos deixar de cumprir o acordo ou parte dele, o sistema bloqueia o processo automaticamente e só desbloqueia quando a ação for executada. Esses smart contracts automatizam tarefas de verificação de informações, gerenciamento de garantias e processamento de pagamentos, diminuindo a necessidade de intervenção humana em toda a jornada.

Transações fracionadas de ativos imobiliários

Um token imobiliário, tal como outros demais ativos digitais, pode ser fracionado. Ou seja, um mesmo imóvel pode ter suas frações compradas, vendidas e compartilhadas de forma independente. 

A netspace desenvolveu uma plataforma para intermediar justamente este tipo de negociação. De forma resumida, o comprador adquire um ou mais tokens que correspondem à uma porcentagem do imóvel. Este imóvel pode ser para moradia ou investimento. 

Por meio de uma transação digital, é possível comprar um token equivalente a 20% de um imóvel e comprar gradativamente os 80% restantes ao longo dos próximos anos. 

A fintech também permite que o comprador adquira apenas uma porcentagem do imóvel visando um investimento. Assim, se o bem for locado ou caso ele valorize, o dono da fração pode receber os dividendos ou vender sua parte. “Um dos imóveis que gerenciamos aqui tem mais de 9 mil donos”, ilustra Blazoudakis. 

Gestão de propriedades no ambiente digital

O fato de existir um sistema digital acessível para qualquer investidor ou proprietário de imóveis poderia diminuir o risco de falsificação ao fornecer informações em tempo real e dados históricos do imóvel que o usuário está buscando. 

Como funciona a tokenização de um imóvel? 

A expectativa do setor é que a tokenização de imóveis provoque uma grande revolução no mercado. Mas como este processo acontece na prática?

“É possível desenvolver um arranjo jurídico para tokenizar um imóvel utilizando blockchain e permanecer respeitando o sistema de registros tradicional”, esclarece Blazoudakis. Para isso, a netspaces inclui o número de token da propriedade no documento de matrícula que é armazenado nos cartórios.

Desta forma, o proprietário do token digital passa a ter direito sobre o imóvel físico. “O que fazemos é colocar uma camada digital sobre o direito da propriedade”, explica Blazoudakis. No entanto, ele comenta que o processo atualmente só é realizável em apartamentos e casas novas, por meio de parceria com as incorporadoras. 

“A tokenização acontece no momento de registrar o imóvel no cartório, por isso o caminho mais fácil é fazer isso logo antes da entrega das chaves. O mercado de casas usadas ainda não está pronto”, afirma o executivo. Atualmente, a netspaces possui 40 imóveis tokenizados e está desenvolvendo um projeto chamado Sandbox da Propriedade Digital Imobiliária, em que pretende introduzir mais incorporadoras na tecnologia.

A legalidade da tokenização

O advogado imobiliário Eduardo Faria, sócio-fundador do Fcmlaw, alerta que poucos estados brasileiros possuem uma regulamentação clara para a tokenização de imóveis. “O Rio Grande do Sul e o Rio de Janeiro têm corregedorias que já determinaram como essas propriedades podem e devem ser tokenizadas para que o documento se torne uma prova real da propriedade”, explica.

“Porém, a legislação precisa avançar para o País inteiro e de maneira mais cuidadosa, pensando que a partir do momento em que pessoas passam a investir em tokens imobiliários, estes podem ser considerados como valores mobiliários e deverão ser regulados pela CVM”, antecipa Eduardo.

Blazoudakis corrobora a visão do advogado e defende que falta bastante para o ambiente se tornar ideal para a tokenização. 

“O sistema ainda não está completo. Precisa ser construído por blocos, mas acredito que veremos aplicações ficarem mais populares em uns quatro anos de uso. Os compradores passam a adotar a tecnologia gradualmente, até que ocorra uma grande inflexão. No futuro, esse token poderá ser negociado em qualquer carteira mundo afora”, prevê.