Mooca atrai incorporadoras, tem boom de lançamentos e se transforma

Os estandes de venda e canteiros de obras espalhados pelas históricas ruas da Mooca ilustram o interesse do mercado imobiliário em um dos bairros mais tradicionais de São Paulo. Nos últimos 12 meses, nenhuma região lançou ou vendeu tantos imóveis na cidade. Na esteira do interesse de incorporadoras de diversos segmentos, a Mooca vive um momento de transformação.

Dados da Brain Inteligência Estratégica mostram que a Mooca registrou 4,6 mil lançamentos e 4 mil vendas nos últimos 12 meses. O bairro está à frente de outras regiões ascendentes na capital, como Barra Funda e Pinheiros. E um dos estímulos para este movimento é a localização privilegiada, defende Tellio Totaro, superintendente de incorporação da Eztec e morador do bairro.

“É uma região em desenvolvimento que possui três estações e um shopping center. Está na zona leste, mas é próxima do Centro e tem longa extensão geográfica que permite vários tipos de empreendimentos, para compradores de diversas rendas”, enumera Totaro. “Além disso, é um bairro que ainda possui bons terrenos. O que aconteceu com Tatuapé no passado, hoje está acontecendo com a Mooca”, compara.

No ano passado, a Eztec, em parceria com a Aguassanta DI, lançou a primeira fase do Mooca Cittá, um prédio com cinco torres e 168 unidades ao lado do futuro Parque da Mooca. Voltado para a classe média, o empreendimento terá unidades de 66 m² a 135 m², este é o terceiro lançamento da construtora no bairro. “É um mercado variado, que atende diversos tipos de bolsos e perfis”, analisa Totaro.

O executivo acredita que, além da justificativa prática, existe um interesse justificado por aspectos emocionais por trás do boom imobiliário na região. “É um bairro que tem time de futebol e bandeira própria. Existe uma sensação de pertencimento, onde você anda pelas ruas e conversa com vizinhos”.

É de olho neste sentimento que a construtora também já antecipou outro lançamento para o bairro: um edifício com cerca de 4 mil unidades em um terreno de 25 mil metros quadrados nas redondezas da Estação Juventus-Mooca, da CPTM. Desta vez, porém, o objetivo será atender o segmento econômico, o público mais significativo na região. 

Minha Casa, Minha Vida na Mooca

Segundo a Brain Inteligência Estratégica, a Mooca foi o segundo bairro que mais lançou imóveis enquadrados no Minha Casa, Minha Vida em São Paulo, e o primeiro entre os que registraram mais vendas por meio do programa. Só em janeiro e fevereiro de 2025, foram quase 1.500 unidades lançadas e mais de 1.200 unidades vendidas por meio do programa habitacional. 

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“O principal atrativo para as incorporadoras do MCMV é a combinação entre demanda qualificada e disponibilidade de terrenos”, analisa Guilherme Werner, sócio da Brain, empresa responsável pelo estudo. “A Mooca concentra uma população de faixas de renda compatíveis com os produtos do MCMV e dispõe de terrenos que antes eram ocupados por antigas indústrias e galpões”.

A verticalização que acontece no bairro é reflexo do Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo, que prevê a Mooca como um eixo de adensamento urbano. “O que facilita a aprovação e a viabilização de novos empreendimentos econômicos, como os das faixas HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular)”, contextualiza Werner.

Perfil do morador

O ambiente fértil para as incorporadoras é justificado por fatores como a alta densidade demográfica, concentração de potenciais compradores de baixa e média renda e um custo de terreno mais barato do que nas áreas mais nobres da cidade. A perspectiva do mercado imobiliário é que o bairro representa uma espécie de avanço dentro da própria zona leste. 

“Moradores de regiões mais afastadas, como São Miguel Paulista, Guaianases e Itaim Paulista, buscam na Mooca uma maior proximidade com o centro e melhores condições urbanas. Esse público, em ascensão social, enxerga na Mooca uma oportunidade de mobilidade urbana e qualidade de vida”, observa o executivo.

De olho neste potencial, a Cury Construtora já desenvolveu 10  empreendimentos no bairro. Foram seis lançamentos só entre 2023 e o começo deste ano. O mais recente, o Cidade Mooca Venezia possui quase 800 unidades com plantas de 1 ou dois dormitórios e foco no segmento econômico. 

“É um dos bairros mais completos e valorizados de São Paulo. Uma região que combina tradição com praticidade, o que atrai cada vez mais pessoas em busca de qualidade de vida e mobilidade”, justifica Adriano Affonso, gerente comercial da Cury. 

Para Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), o interesse das incorporadoras é justificado pela mudança no perfil da região. “A Mooca vive uma transformação e está ficando bem diferente de anos atrás. É uma das regiões mais dinâmicas da capital paulista atualmente e atrai diversos tipos de compradores”, analisa. 

“Imóveis do Minha Casa, Minha Vida concentraram a maioria dos lançamentos, mas os segmentos que mais cresceram foram os estúdios, com alta de 42%, e imóveis de até R$ 700 mil, com alta de 62%. Isso mostra que o bairro também vem sendo muito procurado pela classe média”, entende França.