A averbação de imóvel é a última coisa que passa pela cabeça de uma pessoa quando ela realiza o sonho de comprar a casa própria. Afinal, quem quer pensar neste tipo de burocracia em um momento tão significativo?
Resolver esse trâmite, no entanto, é fundamental para que o proprietário do imóvel não sofra com problemas no futuro. A prática garante segurança jurídica, permite alterações na estrutura da casa e assegura o respeito às regras do Plano Diretor da cidade.
Averbação é o termo utilizado para o processo de formalização das alterações que o dono de um imóvel realizou na sua propriedade. Na prática, é o ato de comunicar para o cartório de imóveis qualquer construção, demolição ou outra transformação estrutural. Essas mudanças devem constar na matrícula do imóvel, pois é o documento formal que garante a segurança ao proprietário quando é necessário fazer qualquer validação.
“A averbação se refere a alterações ou acréscimos ao imóvel ou às pessoas que constam no registro ou na matrícula. Isso acontece sem que haja alteração de titularidade sobre o imóvel”, resume Aloísio Santini, sócio do Villemor Amaral Advogados e especialista em Direito Imobiliário.
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Matrícula do imóvel: Material que detalha as informações de registro e averbação de um imóvel.
Em registro, estão dados técnicos, como transações comerciais, localização, valores, metragem do terreno e área construída.
Em averbação, estão dados como modificações do imóvel, adaptações, novas construções ou reformas estruturais que aconteceram depois do registro.
A averbação é obrigação do proprietário diante de qualquer atualização do projeto original. É isso que garante Arthur Ongaro, sócio do escritório Corrêa, Ongaro, Sano Advogados Associados e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Jabaquara.
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“Se você tem um terreno e resolve fazer uma casa com sala, banheiro, cozinha e quartos, precisa pedir autorização da prefeitura, receber a vistoria e tornar essa modificação pública e legal. A averbação é o documento que tem essa função”, resume.
A averbação faz parte de uma jornada de regularizações que a propriedade precisa atender e está conectada a arrecadação de impostos, por meio do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, um tributo municipal que deve ser pago em transações imobiliárias envolvendo pessoas vivas.
O ITBI é obrigatório para oficializar a aquisição e venda, mesmo de apartamentos na planta, e deve ser pago no momento do registro no Registro de Imóveis. Ele é calculado a partir do valor do imóvel.
“São registros são organizados em matrículas. Cada matrícula contém a descrição do imóvel e o histórico de transferências da propriedade, bem como outros registros e averbações pertinentes”, pontua Bruno Carreirão, advogado sócio do Carreirão & Dal Grande Advocacia.
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Desta forma, se o imóvel foi reformado, certamente o valor dele mudou e, por efeito, o imposto a ser pago também. Ao mesmo tempo que o custo do imposto para um terreno vazio é bem menor do que o de um imóvel construído.
No caso da não realização da averbação do imóvel, a prefeitura não vai saber exatamente em que estado a propriedade está. E essa informação é essencial para ela. “Algumas pessoas não fazem a averbação das construções e a prefeitura toma conhecimento pelo satélite a fim de recolher um imposto maior. Se algo não está correto, um fiscal vai lá verificar e pode multar”, explica Ongaro.
Ele destaca a importância de consultar a prefeitura antes mesmo que qualquer modificação no imóvel seja iniciada. Isto porque, além de corrigir impostos, a averbação é importante para que o Plano Diretor da cidade seja cumprido.
Ou seja, os espaços urbanos têm regras específicas de construção, como altura dos prédios, recuo das calçadas e distância entre vizinhos. Não cumprir essas determinações resulta em multa ou mesmo na obrigação de demolir aquilo que foi realizado.
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“O Direito Registral Brasileiro integra a categoria dos direitos que pressupõem a mais ampla. Dessa forma, verifica-se que o Direito só protege aquilo que é dado a conhecer às pessoas e, quando isso não é realizado publicamente, a segurança não é garantida”, alerta Aloísio Santini.
O processo inteiro de averbação é realizado no cartório de registro de imóvel. O proprietário deve comparecer ao local com os documentos necessários – que variam de acordo com o tipo de averbação a ser feita. “Após análise, se todas as informações e a documentação estiverem corretas, a ação é concluída”, exemplifica Ana Beatriz Teixeira, advogada do Villemor Amaral Advogados.
O advogado afirma que os cartórios têm cinco dias úteis para a conclusão da averbação e o prazo legal para a qualificação do título é de 10 dias úteis a partir da data do protocolo. “Mas, em geral, os cartórios são rápidos”, aponta.
Cada estado tem uma tabela de valores que é seguida por todos os cartórios da região. Portanto, é importante pesquisar quais são os preços praticados na sua cidade. Existem, porém, duas formas de realizar esse pagamento: por valor declarado ou sem valor declarado.
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Existe uma série de tipos de averbação de imóvel. Cada uma possui as suas especificidades e demandam documentos específicos para ser realizada.
Deve ser solicitado antes de iniciar uma obra. É necessário abrir um requerimento à prefeitura da cidade. Quando o projeto é finalizado, a prefeitura realiza uma vistoria do imóvel e emite a Certidão de Construção e o Habite-se.
Documentos necessários:
Averbação para alterar, cancelar ou excluir o conteúdo do registro de um imóvel motivado por um casamento.
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Documentos necessários:
Movimento realizado quando o nome da rua ou alguma informação relacionada à localização do imóvel é alterada.
Documentos necessários:
Documentos necessários:
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Quando o dono do imóvel morre e uma nova pessoa passa a responder legalmente por aquela propriedade.
Documentos necessários:
– Requerimento do(s) proprietário(s) ou interessado(s), com firma reconhecida;
– Guia do ITCMD (via original) paga ou isenta para cada usufrutuário;
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– Certidão de óbito (cópia autenticada) ou escritura pública de renúncia de usufruto;
– Se na matrícula mencionar que o usufruto é reversível/com acréscimo ao cônjuge sobrevivente não haverá cancelamento, mas sim averbação de acréscimo de usufruto;
Averbação de separação ou divórcio
Averbação para alterar, cancelar ou excluir o conteúdo do registro de um imóvel motivado por uma separação ou divórcio.
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Documentos necessários:
Necessária quando o proprietário do imóvel vai promover a demolição do imóvel ou de alguma estrutura localizada no espaço.
Documentos necessários:
Este conteúdo foi atualizado em: 17/10/2022
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