Studios viram febre em SP com Plano Diretor, mas setor imobiliário já teme saturação

Uma mudança no Plano Diretor da capital paulista feita em 2014, na gestão de Fernando Haddad, que priorizou o crescimento do mercado imobiliário ao redor dos eixos de transporte público, como o metrô, trouxe uma nova tendência na construção civil em São Paulo: a combinação de apartamentos de dois ou três quartos e pequenos studios em um mesmo empreendimento. Embora a febre dos compactos tenha conquistado investidores de olho na rentabilidade do aluguel, há quem acredite que o potencial desse tipo de imóvel já foi atingido na capital paulista. E o setor espera agora que as regras para construção na cidade passem por uma nova transformação em 2021.

A proliferação dos studios – um nome diferente para as antigas quitinetes – fica clara nos números da consultoria Brain, especializada no setor imobiliário. De janeiro a julho, foram 12,8 mil novas unidades na cidade de São Paulo, caminhando para superar o recorde de 2020, quando foram lançados 19,8 mil apartamentos do tipo. Ou seja: os studios podem representar cerca de um terço do total de lançamentos em 2021: segundo o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi), a estimativa é de que o mercado paulistano atinja entre 65 mil e 70 mil unidades no encerramento de 2021.

A explicação para a tendência, segundo o sócio da consultoria Brain, Fabio Araújo, é que os lançamentos têm respeitado o Plano Diretor da cidade, que obriga que prédios mais altos localizados no entorno de linhas de transporte público tenham uma limitação de vagas de garagem. O objetivo seria privilegiar, nessas regiões mais centrais, apartamentos menores – e, por consequência, de valores mais baixos, permitindo que mais pessoas usem o transporte público. 

De acordo com Araújo, construir studios acoplados a apartamentos maiores foi a solução encontrada pelas construtoras para resolver a questão do estacionamento e, assim, atrair o cliente de mais alto padrão. Nessa equação, o studio, sem vaga, abre a possibilidade de que os apartamentos maiores tenham um segundo espaço para o carro. Esse movimento, contudo, só se tornou viável com o interesse de investidores por esse tipo de imóvel, que se tornou um atrativo para o aluguel. 

Entradas separadas

Na Incorporadora One, a nova geração de prédios lançados já reflete essa combinação de tamanhos de apartamentos – e em um dos edifícios com essa configuração, que será construído na Vila Clementino, na zona sul de São Paulo, já se venderam mais studios do que os demais apartamentos, diz o fundador da companhia, Milton Goldfarb.

Apesar de fazer parte do mesmo empreendimento, porém, studios e apartamentos maiores têm estruturas totalmente distintas: não há compartilhamento de área comum, nem a entrada do edifício costuma ser a mesma. “O corretor precisa explicar essa separação na hora da venda”, afirma o executivo.

Goldfarb conta que esses prédios começaram a ser lançados na pandemia diante da percepção de que as famílias ainda buscavam edifícios com duas vagas de garagem por unidade. 

Portanto, com o lançamento de studios, Goldfarb afirma que é possível atender a essa demanda dos compradores de apartamentos menores. “Antes esse tipo de apartamento estava concentrado em outras regiões, como o centro. Esses novos apartamentos, além de novos, têm coworking e academia”, diz.

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