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Comprar ou vender um imóvel é o ponto final de uma longa história de sonho, planejamento e realização. Antes do “felizes para sempre”, porém, existe um processo burocrático que envolve uma série de taxas e custos necessários para manter a legalidade da transação. Um dos mais relevantes é o ITBI.
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal que deve ser pago em transações imobiliárias envolvendo pessoas vivas. O encargo é obrigatório para oficializar a aquisição e venda, mesmo de apartamentos na planta, e deve ser pago no momento do registro no Registro de Imóveis.
“Há leis que determinam que o pagamento deve ocorrer por meio da lavratura da escritura pública, já outras por meio do registro da escritura”, explica Bruno Carreirão, advogado sócio do Carreirão & Dal Grande Advocacia. A falta de pagamento resulta na não regularização do bem no nome do novo comprador.
Apesar da confusão entre os termos, eles designam fases diferentes do processo de compra de um imóvel. O pagamento do ITBI é realizado justamente no momento do registro da escritura pública do imóvel no Registro de Imóveis. O procedimento é homologado em cartório, instituição responsável por registrar todos os imóveis de um território específico.
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“Esses registros são organizados em matrículas. Cada matrícula contém a descrição do imóvel e o histórico de transferências da propriedade, bem como outros registros e averbações pertinentes”, pontua Carreirão.
Bruno explica que o registro de um imóvel ocorre por meio de um título aquisitivo, ou seja, um documento que comprove a realização daquele negócio. “Na maioria das vezes, o título será uma escritura pública, mas pode ser até mesmo um contrato de financiamento bancário, já que, por lei, ele tem força de escritura”, exemplifica.
“Quando o título aquisitivo é submetido ao Registro de Imóveis, realiza-se o registro da transação na matrícula do imóvel. Em casos em que um imóvel ainda não possui matrícula no Registro de Imóveis, uma nova matrícula é aberta por meio de processo de usucapião”, adiciona.
Para calcular o imposto, é preciso multiplicar o valor venal do imóvel pelo valor da alíquota. Exemplo: nas cidades onde a alíquota é de 2% e o imóvel custa R$ 500 mil, o valor a ser pago no ITBI é de R$ 10 mil.
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Geralmente, esse custo é pago por quem está comprando o imóvel, apesar de se tratar de uma tributação passível de acordos e negociações entre as partes envolvidas. Ou seja, quem está interessado em vender o imóvel também pode arcar com esse custo para passar a propriedade adiante.
O valor da alíquota é decidido pela prefeitura local. Portanto, o valor pode variar bastante a depender da região, desde que não ultrapasse a taxa máxima permitida pela constituição de 5%.
De acordo com Francisco Arrighi, consultor tributário, sócio e presidente da Fradema Consultores Tributários, é possível economizar se houver inteligência na hora de pagar o ITBI.
“Existem autorizações previstas na legislação que permitem lavrar o título em determinado Estado, mesmo que a sua residência seja em outro. Neste caso, o comprador tem 30 dias de prazo”, explica. “Se não for pago, o resultado pode ser a impossibilidade de registro do bem no cartório de Registro Geral de Imóveis (RGI).”
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Nestes casos, de acordo com Francisco, o comprador se torna devedor e tem seu nome inscrito na dívida ativa. “Posteriormente, o município proporá execução da despesa, podendo levar a própria residência a leilão para liquidação do débito”, aponta.
A possibilidade ou não de parcelar essa taxa depende do município onde o imóvel será adquirido. Alguns aceitam parcelamento em até 12 vezes sem juros, outros não. Em São Paulo, por exemplo, ainda não é possível parcelar o imposto.
Quem adquire o imóvel por meio de financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e por meio do Minha Casa Minha Vida pode obter desconto no ITBI e até mesmo ficar isento de pagamento. Mas é preciso consultar as condições do município.
O ITBI é obrigatório para compras e vendas de imóveis, mas em caso de doação ou herança, o imposto cobrado é outro: o ITCMD (Imposto de transmissão causa mortis e doação).
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“Além disso, o ITBI incide apenas em transações envolvendo direitos reais, como propriedade e usufruto, que são suscetíveis de nota perante o Registro de Imóveis. Em casos como a transferência da posse de um imóvel ou direitos reais de garantia, como a hipoteca, o pagamento do imposto não é cobrado”, complementa.
A isenção do pagamento do ITBI também acontece nos seguintes casos: