É um bom momento para financiar imóveis?

Embora as incertezas econômicas provocadas pela pandemia preocupem os brasileiros, a compra da casa própria passa por um dos melhores momentos da história no País. De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), os financiamentos imobiliários bateram recordes nos últimos meses e devem fechar o ano com alta de 40%. A elevação foi motivada pela redução dos juros, criação de linhas de créditos imobiliários pelos bancos e uma vontade enorme de mudar-se para um imóvel mais confortável durante o isolamento social.

Porém, será que vale a pena entrar em 2021 com uma dívida de financiamento? Alberto Mattos de Souza, sócio do PMMF Advogados e membro da Comissão de Negócios Imobiliários do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), considera que sim. “Há diversos indicadores que nos levam a crer que é um bom momento para financiar imóveis, tendo em vista que as taxas de juros dos contratos são as mais baixas da história. Isso é uma grande notícia e merece ser comemorada.”

Entretanto, ele afirma que é importante atentar para as taxas de juros dos financiamentos oferecidos por cada instituição financeira. “Por um lado, são as mais baixas da história. Por outro, são maiores que a taxa básica de juros da economia, a Selic. Há alguns anos o custo do acordo era alguns pontos percentuais menor que a taxa básica. Hoje é o contrário. Em 2016, por exemplo, a taxa de negociação era de, aproximadamente, 10,5% ao ano mais Taxa Referencial (TR). Já a tarifa começou naquele ano em 14,25% e terminou em 13,75%. Hoje o encargo médio do empréstimo, na modalidade juros mais TR, é de 7% ao ano, enquanto a alíquota está em 2%”, explica Souza.

Para ele, há outras variáveis a se levar em consideração na hora de tomar uma decisão, mas sob o ponto de vista financeiro, enquanto antes era mais vantajoso deixar o dinheiro aplicado em renda fixa do que quitar o financiamento, hoje é o oposto. “Ou seja, trata-se de uma avaliação complexa e é importante atentar aos fatores macroeconômicos.”

Avaliação cautelosa

Antes de mais nada, deve-se ponderar que a aquisição para primeira moradia não deve ser analisada com os mesmos critérios de um apartamento para investimento. “Isso porque, embora estejamos tratando do mesmo produto, imóvel, seus usos são  

completamente distintos. Um deles é o seu local de guarda, aconchego e onde o indivíduo viverá com a sua família. O outro é um bem de onde se espera auferir complemento de renda ou ganhos mais agressivos decorrentes de especulação. Por isso, na compra da casa própria questões subjetivas, como estar localizado perto de outros membros da família, uma estação de transporte público ou a necessidade de mais espaço diante da chegada de um filho, por exemplo, são muito relevantes e não devem ser negligenciadas”, comenta Alberto.

Objetivamente há três grandes indicadores para se levar em consideração na hora de decidir comprar ou não um imóvel residencial. São eles: o custo do financiamento; taxa Selic e a relação entre valor da prestação versus o valor do aluguel. O sócio do PMMF Advogados esclarece que o custo do financiamento diminuído em razão da redução da taxa gera duas consequências positivas e diretas: a primeira delas é o aumento do poder de compra, uma vez que pelo mesmo valor de prestação, tem-se a possibilidade de incrementar o volume de recursos advindos do empréstimo, permitindo acesso a unidades de maior valor. A segunda é a diminuição do comprometimento da renda familiar, uma vez que o custo do mesmo acordo agora é menor.

O próximo item a ser observado é a taxa básica de juros da economia, a Selic, tendo em vista que esta serve de parâmetro para boa parte dos investimentos de baixo risco. “Há alguns anos o custo do financiamento era alguns pontos percentuais mais baixo que a taxa. Ou seja, lá em 2016, caso o mutuário dispusesse de condições para tanto, era financeiramente mais vantajoso deixar o dinheiro aplicado em renda fixa do que quitar o subsídio. Atualmente é desfavorável.”

Por fim, deve-se comparar o custo do financiamento versus o valor do aluguel de um imóvel semelhante. “Desta apuração extrai-se dois dados relevantes. O primeiro deles é a possibilidade de checar o valor de mercado do bem desejado, uma vez que a locação tende a corresponder a algo em torno de 0,5% do valor da unidade. O segundo dado decorre da comparação entre aluguel e o valor da prestação do empréstimo. Com este último dado podemos comparar o custo mensal entre os dois modelos, ajudando, assim, a tomar a decisão que mais se adequa ao seu caso”, conclui Alberto.