5 dicas para não se dar mal em um leilão de imóveis

A digitalização dos leilões de imóveis está tornando a prática cada vez mais acessível. Além dos grandes investidores, um público com perfil mais variado vem recorrendo à prática para aproveitar os descontos que podem chegar a até 80% do valor do bem. A recomendação de especialistas, porém, é não ir com muita sede ao pote e tomar alguns cuidados na hora da compra.

O Estadão Imóveis conversou com especialistas no tema para dar algumas dicas de como não se dar mal em um leilão de imóveis:

1. Preço de avaliação

O valor do bem no leilão é definido a partir de uma análise feita pela empresa responsável pela venda ou pela instituição financeira que apropriou o imóvel. A avaliação costuma considerar a média do valor dos imóveis na região em que ele está localizado. 

“O imóvel de leilão, porém, pode estar mais depreciado que outros imóveis. E a análise não leva em consideração os descontos. Um apartamento anunciado por 100 nunca é vendido por 100. Com a negociação, ele fica por 90, por exemplo”, afirma o sócio do Tapai Advogados e especialista em Direito Imobiliário, Marcelo Tapai.

2. Desocupação do imóvel

A falta de pagamento do condomínio, do financiamento imobiliário e do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) podem fazer com que o dono de imóvel perca o direito sobre o bem. Nestes casos, é possível que o proprietário ou alguma outra pessoa ainda esteja morando no imóvel quando ele for à leilão. Desta forma, é o próprio comprador que fica responsável pelo processo jurídico de retirada.

“Embora a retomada do imóvel seja sempre possível, nem sempre é rápida e isso pode representar custos, não somente com a ação judicial, mas também com despesas do próprio imóvel, como IPTU e condomínio”, diz Tapai.

Além disso, o advogado afirma que é praticamente certo que aquele que perdeu o imóvel, justamente por não pagar suas dívidas, deixe de arcar com as despesas da propriedade enquanto não a desocupa. 

3. Edital de divulgação

O edital de leilão é o documento que garante a segurança do comprador. Nele estão dados como as formas de pagamento, o número do processo do qual ele se origina, as pendências e o status de ocupação. “É uma ferramenta para verificar as condições e legalidades do bem”, explica Daniel Gava, CEO da Rooftop, startup que compra imóveis em leilões para regularizá-los e vendê-los.

Ele recomenda que o interessado estude o edital avaliando principalmente cinco pontos: débitos que serão pagos com o valor da arrematação; débitos e custos de responsabilidade do comprador; se a arrematação envolve a totalidade da propriedade ou uma fração dela; se existe alguma ação judicial em curso que pode anular futuramente o leilão; e se a relação de risco e retorno compensará a aquisição.

4. Condições do imóvel

A possibilidade de comprar um imóvel de forma totalmente digital traz a chance de adquirir um bem em qualquer lugar do País, porém nem sempre é possível fazer uma visita antes – em alguns casos também por ainda estarem ocupados. Mesmo que o anúncio possua fotos e outros detalhes na descrição, as informações podem não ser suficientes para ter total segurança das condições do imóvel. 

“Antes de dar o lance, veja a localização, verifique se há transportes por perto e se é uma área segura. Também analise a estrutura e construção, assim como possíveis reformas que precisam ser feitas, e esteja atento ao valor de manutenção (condomínio e IPTU)”, orienta Pedro Gomide, sócio da Smart Leilões, escola que ensina a fazer negócios em leilões de imóveis. 

5. Valores adicionais

O valor do arremate do imóvel é apenas uma etapa do processo de compra. É necessário que o comprador se prepare para lidar com outros gastos vinculados à aquisição, como os custos de reforma do bem e os advogados para cuidar dos trâmites jurídicos. 

“Em geral, a pessoa irá gastar 5% com o leiloeiro, mais 6% de corretagem. Também terá de pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) da compra e o lucro imobiliário no caso de revenda”,  diz Tapai.