O que muda em São Paulo com novo Plano Diretor

Na segunda-feira (26), a Câmara Municipal de São Paulo aprovou o texto substitutivo da revisão do Plano Diretor Estratégico da cidade. O projeto agora aguarda a sanção do prefeito Ricardo Nunes (MDB), enquanto, incorporadoras, empresas e atores do mercado imobiliário defendem suas narrativas sobre os aspectos positivos e negativos do programa.

O Plano Diretor é um dispositivo obrigatório para cidades com mais de 20 mil habitantes e os gestores municipais devem revisá-lo pelo menos uma vez a cada dez anos. Entre as principais e mais polêmicas mudanças promovidas pelo projeto estão as novas normas de adensamento populacional, a delimitação no número de vagas de garagem e a taxa adicional de outorga onerosa. 

Inovações do novo Plano Diretor

O Plano Diretor de 2014, aprovado durante a gestão de Fernando Haddad (PT), permitia a construção de edifícios altos a até 600 metros de distância de estações de trem e metrô e 300 metros de corredores de ônibus. O novo documento amplia a margem para 700m e 400m, respectivamente. 

Na prática, as incorporadoras que constroem dentro desses locais, batizados de “eixos de transporte”, recebem incentivos como isenção de taxa e aval para edifícios que podem chegar a até nove vezes o tamanho do terreno – caso mais de metade das unidades seja voltada a população de renda mais baixa.

No plano atual, a regra permite que se construa prédios residenciais com até quatro vezes o tamanho do terreno e seis vezes para prédios voltados à habitação social. O movimento de verticalização dos bairros também vai impactar o número de vagas de garagem permitidas por empreendimento. 

Agora para ter direito a uma vaga, os apartamentos nos eixos de transporte devem ter, no mínimo, 60 m². Antes, qualquer unidade poderia contar com uma vaga. A proposta visa desincentivar a adoção de automóveis como principal meio de transporte utilizado na cidade. Especialistas, no entanto, discordam sobre os resultados que serão alcançados com este novo documento.

Crescimento do mercado e habitações sociais

Em nota, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) se declarou satisfeita com a aprovação do novo Plano Diretor. Na visão da instituição, as medidas vão ajudar a promover a inclusão social e o adensamento urbano inteligente. 

“O comprador de imóvel passa a contar com mais opções de produto à sua escolha e a cidade poderá melhorar o aproveitamento do território com infraestrutura urbana e transporte público”, afirma a organização que, em colaboração com mais de 30 entidades do setor, elaborou sugestões para o projeto. 

A advogada especialista em direito urbanístico Gabriela Braz Aidar vê a fiscalização da moradia popular como um dos pontos mais positivos do novo texto. As construtoras terão que incluir esse propósito de destinar o empreendimento para o perfil correto de renda na matrícula do imóvel. Além disso, os bancos que financiam a obra deverão emitir certificado que comprove os ganhos do comprador. 

Atualmente, o governo oferece incentivos fiscais para quem constrói moradia popular, mas a fiscalização não é efetiva e se tornou costume esses imóveis serem comprados por pessoas mais ricas. “A expectativa é que se faça um controle permanente e mais rígido do objetivo das HIS com esta mudança”, diz a advogada. 

Incentivos ao adensamento urbano

Gabriela também destaca a flexibilização da cota parte, que impõe um número mínimo de unidades habitacionais nos eixos de transporte, mediante o pagamento de contrapartida financeira. “O PL realiza importantes acréscimos e ajustes em temas como o aumento do coeficiente de aproveitamento máximo para empreendimentos destinados à habitação de interesse social e incentivos urbanísticos para execução de praças urbanas.”

A visão de Gabriela é corroborada por Daniel Diniz Sznelwar, sócio-fundador da TREE (The Real Estate Environment). “As restrições ao adensamento não reduzem, em um primeiro momento, o crescimento da cidade, mas contribuem com o espraiamento urbano que aumenta desigualdade.” 

Para Sznelwar, esse modelo de demografia prejudica quem vive nas periferias e causa danos ao meio ambiente. “O custo da moradia é diretamente afetado por restrições ao adensamento, o que estimula construções informais, afetando áreas de manancial e preservação ambiental”, aponta. 

Plano Diretor para quem?

Para Paula Santoro, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (USP) e coordenadora do LabCidade, a sensação é de que a mudança significa um retrocesso. “O que estamos vendo é mais do mesmo, uma estratégia de ‘liberar geral’ para o mercado imobiliário. Nas regiões mais valorizadas da cidade, a construção de uma tipologia para habitações de interesse social (HIS) se traduz em imóveis pequenos e estúdios superfaturados voltados ao aluguel temporário.”

De acordo com Paula, a verticalização não atinge positivamente os mais pobres de forma direta, pois os imóveis não se tornam mais acessíveis. “Ao mesmo tempo, os miolos da cidade são ocupados por essa população, que todos os dias continua superlotando as vias e congestionando a cidade para chegar nas regiões mais valorizadas e com mais ofertas de emprego”, afirma. “Os pobres seguem morando nas bordas, quem está morando nos eixos? Ninguém!”.

O texto aprovado pela Câmara Municipal amplia o coeficiente de construção nos miolos dos bairros, chamados de “eixos de estruturação” – bairros residenciais onde prevalece a existência de casas. As construtoras poderão construir prédios com área útil de três vezes o tamanho do terreno, substituindo a permissão atual de prédios com área útil duas vezes maior que a área do terreno. 

Para Paula, não faz sentido manter os mesmos critérios de construção em todos os ambientes da cidade. “Queremos preservar alguns pedaços da cidade, pensando em algumas casas de valor arquitetônico”, diz. “O projeto deveria ser pensado na perspectiva dos bairros. Em muitos lugares, São Paulo não precisa de um coeficiente de aproveitamento. Essa é uma linguagem de mercado.”