Minha Casa Minha Vida: mudanças devem beneficiar construtoras focadas em imóveis econômicos

As novas regras do Minha Casa Minha Vida (MCMV) começaram a valer na última sexta-feira (7) promovendo mudanças que devem diminuir barreiras para o acesso à casa própria e beneficiar construtoras especializadas em imóveis econômicos. Entre as novidades estão a diminuição dos juros das parcelas, o aumento do subsídio e ampliação no teto de renda.

O limite do financiamento para as famílias que se encaixam no programa foi aumentado. O valor máximo dos imóveis para as faixas 1 e 2 fica entre R$ 190 mil e R$ 264 mil, dependendo da região do país. As famílias que se encaixam na Faixa 3 do programa, ou seja, que possuem renda de R$ 4.400,01 até R$ 8 mil, tiveram o teto ampliado. O valor máximo do imóvel passou de R$ 264 mil para R$ 350 mil. 

“As construtoras e incorporadoras devem voltar a observar o mercado focado em segmentos mais econômicos”, analisa Marcelo Volker, fundador da consultoria imobiliária VMV Real Estate Consulting. “Todas que tinham produtos acima de R$ 264 mil e próximas de 350 mil estão voltando para a mesa. Agora vai ser possível viabilizar empreendimentos dessa natureza em cidades menores.”

Segundo Volker, muitos desses projetos haviam sido cancelados ou postergados por não oferecerem lucros para as empresas. “A curva ascendente de juros e o aumento do preço dos insumos das construções contrastam com a diminuição do poder de consumo da população, o que tornou o segmento de imóveis baratos menos lucrativo para as construtoras.”  

O novo MCMV permite novamente o enquadramento de apartamentos e casas mais caras no programa. “A verdade é que a renda que definia a classe média de antes agora é classe média baixa. Há poucos anos, existiam empreendimentos econômicos de até R$ 99 mil. Hoje, esse preço é quase impraticável porque tudo ficou mais caro. Um produto com a mesma qualidade custa cerca de R$ 300 mil”, diz o especialista.

De acordo com Volker, o subsídio oferecido pelo governo permitirá que o comprador arque com boa parte do empreendimento. “O valor definido para complementação da compra do imóvel via MCMV aumentou de R$ 47,5 mil para R$ 55 mil, seguindo fatores populacionais, sociais e de renda. O plano entrega produtos melhores para a população e lucratividade para o setor.”

Diversidade geográfica

Na visão de Volker, o programa deve impulsionar oferta de empreendimentos melhores em regiões que estavam fora do radar das construtoras. “Tem cidades que a renda é demograficamente baixa. Antes, era muito arriscado lançar um produto dentro desse valor e ter prejuízo”, avalia. “Agora é possível colocá-lo no mercado contando com o subsídio do governo e com o subsídio dos juros, que é menor do que a inflação.”

No entanto, esse movimento deve passar por um período longo de maturação antes que os efeitos sejam percebidos. “O ciclo de construção é longo e só conseguiremos ver o reflexo dessas mudanças daqui a cerca de dois anos, que é o tempo necessário para que as construtoras voltem a operar nestes locais, compre um terreno, desenvolva um empreendimento e tire ele do papel.”