A transferência do potencial construtivo, ou transferência do direito de construir (TDC), está regrada na cidade de São Paulo desde 1984, vinculada à política de preservação do patrimônio cultural (Lei Municipal nº 9.725/1984). Ela trata da transferência de potencial construtivo de um imóvel cedente a um imóvel receptor – seja ele de mesmo proprietário ou de terceiros.

A metragem a ser recebida pelo imóvel receptor depende da localização e dos dados do projeto de construção que será ali desenvolvido. Existe até uma fórmula prevista na lei para calcular esse valor. 

O instrumento já era aplicado de forma tímida na cidade, mas quando o Plano Diretor de 2014 (PDE/14) entrou em vigor, a TDC ganhou fama e passou a ser utilizada com mais frequência, especialmente por proprietários de imóveis tombados. Para propriedades enquadradas nesta categoria, a transferência do direito de construir do bem é possível desde que comprovem o bom estado de conservação.

Na hipótese de falta de recurso para eventual restauro, o proprietário pode firmar Termo de Compromisso, mediante o qual se compromete a realizar as obras com os recursos a serem auferidos com a venda da TDC.

Esse mecanismo representa um “respiro” aos proprietários de imóveis tombados em um município em que eles contam apenas com os ônus decorrentes do ato tombamento (dever de preservação permanente, burocracias para eventuais reformas, em razão da necessidade de aprovação no órgão de preservação, desvalorização imobiliária em razão de limitações construtivas etc.).

Importante esclarecer, aliás, que os imóveis tombados podem se valer de benefícios fiscais apenas durante as obras de restauro (Lei Municipal nº 12.350/97 e Lei Municipal nº 10.598/88). 

Portanto, a possibilidade de obtenção de recursos por meio da venda do potencial construtivo representa não só um incentivo à conservação de imóveis tombados, como também uma “recompensa” ao proprietário do bem, em razão das restrições impostas pelo ato de tombamento.

Os imóveis classificados como ZEPAM (zonas de preservação ambiental) também podem transferir o seu potencial construtivo desde que o proprietário celebre um Termo de Compromisso Ambiental – TCA, no qual assume as obrigações de preservação das características da área. 

O PDE/14 também previu a possibilidade de o município receber imóveis em doação, mediante a contrapartida em TDC para implantação de corredores de ônibus; programas de provisão de habitação de interesse social; programas de regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e a implantação de parques (como ocorreu no caso do Parque Augusta).

Deste modo, a Municipalidade não despende de qualquer recurso (como ocorreria no caso de desapropriação) na obtenção de imóveis para essas finalidades, o que pode estimular políticas públicas voltadas à promoção de habitação de interesse social e melhoria da infraestrutura urbana.

O Plano Diretor de 2023 (PDE/23) trouxe algumas novidades, dentre as quais a possibilidade de renovação da TDC da seguinte forma:

• Imóveis tombados: considerando a deterioração, os custos de manutenção e o dever de permanente conservação do imóvel, quando completados 10 anos da emissão da Declaração de Potencial Construtivo, será concedido aos imóveis que obtiverem o Atestado de Conservação do Imóvel, novo Potencial Construtivo Transferível com montante equivalente a 70% do Potencial Construtivo Transferível inicialmente atribuído, ou quando completados 15 anos, o proprietário poderá optar pela atribuição de novo Potencial Construtivo Transferível com montante equivalente a 100% do Potencial Construtivo Transferível inicialmente atribuído;

• Imóveis enquadrados como ZEPAM, desde que: (i) a declaração de potencial construtivo tenha sido emitida antes do PDE/14 e (ii) o imóvel cedente apresentar estado de conservação e preservação satisfatórias. Nestas hipóteses, quando completados 10 anos da emissão da Declaração de Potencial Construtivo, será concedido aos imóveis que obtiveram o Termo de Compromisso Ambiental (TCA), emitido pelo órgão competente, a atribuição de novo Potencial Construtivo Transferível com montante equivalente a 70% do Potencial Construtivo Transferível inicialmente atribuído, ou quando completados 15 anos, pela atribuição de novo Potencial Construtivo Transferível com montante equivalente a 100% do Potencial Construtivo Transferível inicialmente atribuído.

Outras novidades importantes foram: 

1. Alteração do Fator de Incentivo (índice utilizado no cálculo do potencial construtivo passível de transferência) no caso de TDC para a implantação de parques. Com a nova redação, a doação de imóveis em regiões menos nobres da cidade tornou-se mais vantajosa, estimulando a implantação de parques em regiões periféricas.
2. Empreendimentos localizados fora dos “eixos” poderão beneficiar-se de acréscimo de 10% na área computável, obtida mediante o pagamento da outorga onerosa, desde que obrigatoriamente por meio de transferência de direito de construir de imóvel tombado.

Como se vê, a TDC – empoderada pelo PDE/23 – traz inúmeras oportunidades tanto aos proprietários dos imóveis, quanto ao município. A norma estimula a preservação de imóveis tombados e ambientalmente protegidos, além de viabilizar a obtenção de imóveis para melhorar a infraestrutura urbana e ampliar a promoção de habitação de interesse social.