Em 24 de fevereiro deste ano, uma liminar judicial sustou a revisão da Lei de Zoneamento, obrigando a cidade a voltar às regras de 2016. Qualquer empreendedor ou cidadão que desejasse construir hoje em São Paulo só poderia fazê-lo se o projeto atender às regras de dez anos atrás. E isso valia para tudo: residências, escritórios, shoppings, hospitais, escolas, creches. Até a obtenção de Habite-se também foi dificultada.

Ao reconhecer os prejuízos causados pela medida para o município, o STF suspendeu a liminar, resgatando a possibilidade de desenvolvimento imobiliário e urbano.

Por que isso é importante? Porque as novas regras proporcionaram a capacidade de ofertar moradia e outros equipamentos públicos, gerar empregos e seguir pavimentando o futuro, com ênfase à inclusão social.

A paisagem urbana de São Paulo sempre foi um reflexo direto de suas normas construtivas. E a última década marcou uma virada de chave. A legislação urbana, capitaneada pelo Plano Diretor Estratégico (PDE) de 2014 e revisada recentemente, não apenas reorganizou o crescimento da cidade, como serviu de catalisador para uma nova era de empreendimentos voltados a todas as faixas de renda. Uma prova de que os poderes Executivo e Legislativo focam no que interessa à cidade e aos seus habitantes.

O grande triunfo da legislação atual foi a criação dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana. Ao incentivar o adensamento próximo a corredores de ônibus e estações de metrô, as regras permitiram aproveitar o potencial construtivo de forma mais intensa nessas áreas. Segundo dados do Secovi-SP, baseados em índices oficiais do Ministério das Cidades, a capital paulista consolidou-se como o maior mercado do país em lançamentos e vendas de unidades do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

Já para o mercado de luxo, essa configuração significou a oportunidade de erguer edificações icônicas em regiões antes limitadas, como trechos do Itaim Bibi, Pinheiros e Vila Mariana. A regra é pragmática: quanto mais perto do transporte público, maior pode ser a verticalização. Edifícios mais altos, com vistas permanentes, tornaram-se o item de maior desejo no segmento premium.

Para construir apartamentos altíssimo luxo, as incorporadoras precisam atingir o coeficiente máximo (que nos eixos pode chegar a 4 ou mais). Assim, pelo direito de construir acima do limite básico, as empresas pagam ao poder público municipal uma contrapartida financeira (a outorga onerosa).

Os recursos arrecadados são destinados ao Fundurb (Fundo de Desenvolvimento Urbano). Por lei, este montante deve ser investido em: habitação de interesse social, melhoria de calçadas, parques e infraestrutura de transporte, e preservação do patrimônio histórico.

Resumidamente: enquanto o MCMV é isento de outorga para incentivar a moradia popular, o mercado de alto luxo atua como o grande financiador do fundo urbano, viabilizando melhorias para toda a coletividade enquanto garante os diferenciais exclusivos que seu público exige.

A legislação atual permitiu que o conceito do luxo evoluísse ainda mais em termos de exclusividade arquitetônica e a conectividade. As incorporadoras passaram a investir em parcerias com escritórios de arquitetura internacionais e designers renomados, incorporando pé-direito duplo, jardins verticais e tecnologia de ponta. Os projetos agregaram valor.

A legislação também passou a incentivar empreendimentos de uso misto, que unem residência, escritórios e lazer. Para o público de altíssimo padrão, isso entrega o maior artigo de luxo do século XXI: o tempo. Morar em um complexo que oferece alta gastronomia, recursos de hotelaria cinco estrelas e serviços de concierge sem sair do perímetro de segurança é um diferencial competitivo enorme.

O cenário atual é o exemplo claro de quando as leis acertam o alvo. Ao invés de tentar frear o desenvolvimento, a legislação passou a guiá-lo. No segmento de luxo, o resultado são marcos arquitetônicos que elevam o status de São Paulo ao patamar de metrópole global, comparável a Nova York ou Londres. Isso é valorização imobiliária, a qual alcança todos os segmentos do mercado, incluindo o popular. E esperamos que esse processo siga fluindo, o que ocorrerá quando o STF julgar o mérito da citada liminar.