Quais são as vantagens e desvantagens de alugar direto com o proprietário?

A assistente social Vanusa Silva de Oliveira Pompeo, 49 anos, é inquilina de um imóvel em Carapicuíba há oito anos. O contrato de aluguel foi firmado diretamente com o proprietário. Ela conta que nunca atrasou um pagamento e tem um ótimo relacionamento com o dono do imóvel. “O contrato aconteceu em 2012 e o imóvel pertence à família de um amigo. A negociação do valor foi com ele mesmo e temos um contrato simples de locação em nome do meu esposo. Preferimos fazer assim, porque o valor do aluguel ficou mais barato e não foi preciso buscar um fiador.”

Nem sempre, porém, a negociação direta é conveniente. De acordo com o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), em dezembro de 2019 foram registradas na capital paulista 1.077 ações derivadas de locação de imóveis, 2,2% abaixo do total protocolado no mesmo mês do ano anterior (1.101 autos). Quando se considera todo o ano de 2019, o número de ações totalizou 15.666 processos, 2,4% a menos que em 2018. Ainda assim, o número demonstra que muitos contratos ainda acarretam conflitos que exigem o envolvimento do poder judiciário para a resolução.

Dos casos registrados em dezembro de 2019, 85,7% foram por falta de pagamento de aluguel, com 923 ações. Ou seja, a inadimplência do inquilino resulta em uma ação de despejo, que pode levar de seis a 12 meses para ser considerada procedente e ser executada. Já as ações renovatórias – movidas em função da renovação compulsória de contratos comerciais com prazo de cinco anos — aparecem na segunda posição, com 83 ações no mesmo período, com participação de 7,7% do total registrado no último mês do ano passado.

Mas existem ainda as ações ordinárias, relativas à retomada de imóvel para uso próprio, quando o dono ou algum parente solicita a descontinuidade do contrato por motivações pessoais. E também as ações consignatórias, movidas quando há discordância de valores de aluguéis ou encargos. As ordinárias e as consignatórias participaram do total de dezembro com 64 (5,9%) e sete (0,6%) processos, respectivamente.

Papel da imobiliária

O advogado Edvan Sales, de 40 anos, alugou em 2008 um imóvel no Butantã, zona oeste da cidade de São Paulo, de forma direta. Mas reconhece que ter o respaldo de uma imobiliária é mais seguro, tanto para o proprietário quanto para o inquilino. “Como regra, entendo que é melhor com uma administradora de imóveis. Entretanto, isso não se torna uma garantia total. Conheço casos em que a própria imobiliária deixou a desejar em vários aspectos durante a contratação. E diretamente, com as garantias locatícias previstas, em regra, se consegue obter outras vantagens, como valor do aluguel menor e exclusão de taxas administrativas.”

De acordo com o franqueado da imobiliária Remax Gol e advogado, Márcio Santos, uma das funções da imobiliária é garantir segurança e comodidade aos processos de aluguel, bem como nas compras e vendas de imóveis de todos os tipos, com a função de intermediar a relação e garantir os direitos e deveres de ambas as partes. Por isso, é fundamental que ela elabore o contrato e observe seu cumprimento, afinal, existe uma cobrança pelos serviços de administração, que pode variar entre 8% e 10% do aluguel mensal da propriedade, em média.

Além disso, é usual que as gestoras de imóveis cobrem a taxa de intermediação no valor do primeiro aluguel do imóvel a partir do fechamento do contrato. O acordo tem como objetivo cobrir as despesas do período em que o imóvel ainda não estava locado, como divulgação, atendimento dos interessados, análise cadastral dos candidatos e vistorias que são realizadas no começo de qualquer negociação.

Segundo Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário, as administradoras devem realizar muito mais que uma transação imobiliária: elas têm a função de zelar pelo bom entendimento. Mas muitas vezes o serviço deixa a desejar. “Normalmente o risco maior é do proprietário e o pior dos problemas costuma ser a inadimplência. Para o inquilino, existe risco de o imóvel apresentar infiltração, por exemplo, e o proprietário não atender ligações para resolver o problema. Em ambos os casos, a imobiliária está lá para formalizar o negócio, ajustar esses dilemas e assegurar que a Lei do Inquilinato seja cumprida. Entretanto, nada impede que uma pessoa comum, que entenda da lei, exerça melhor essa função”, afirma Tapai.

A Lei do Inquilinato, nº 8.245/91, é a responsável por regulamentar o mercado de aluguel comercial e residencial com o objetivo de normatizar as relações e evitar conflitos nos processos de locação. É fundamental conhecer a legislação antes de fechar negócio. Os pontos principais da Lei do Inquilinato abordam aspectos importantes, como contrato, despejo, desocupação, multas, direitos e deveres do proprietário e do inquilino, fiança, garantias e quebra de contrato.

Direitos do inquilino

As garantias estão asseguradas pelas cláusulas dispostas nas regras que determinam o que favorece o locatário em termos legais. A seguir, saiba quais são os pontos cruciais para um contrato efetivo.

Entrega do bem

É direito do inquilino receber a propriedade em boas condições. A responsabilidade de entregar o imóvel em perfeitas condições de uso, corrigir os problemas e possíveis defeitos que são anteriores à locação é do proprietário. O ideal é que seja realizada uma vistoria. Além disso, é muito importante que o locatário verifique a descrição detalhada da residência no contrato de aluguel.

Taxas

Os encargos devem ser negociados e tudo o que ficou acertado deve estar no contrato. Geralmente, o proprietário é responsável por pagar o seguro contra incêndio, obras de ampliação e reformas.

Condomínio

O proprietário também fica responsável por arcar com as despesas do condomínio, tais como reformas estruturais, pintura das fachadas, manutenção da iluminação, instalação de equipamentos, seguros e demais intervenções previstas na lei.

Aliás, este é outro problema que alguns donos enfrentam, como a gestora de empresas Carla Soliani, de 33 anos, proprietária de um imóvel alugado no Butantã, zona oeste de São Paulo. “Em dez anos locando de forma direta tive problema uma vez só, com atraso no pagamento da cota condominial. Por isso, protestei o contrato e, como o inquilino não cumpriu o acordo, agora estou abrindo uma ação monitória (um tipo de procedimento judicial especial de cobrança)”, afirma Carla.

Segundo outro levantamento do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), Carla não é a única. Em dezembro de 2019 foram protocoladas na cidade de São Paulo 872 ações por falta de pagamento dos condomínios, um aumento de 0,7% em relação ao mês anterior, que registrou 866 casos. Comparado ao mesmo mês de 2018, quando foram registradas 797 ações, houve aumento de 9,4%.

Deveres do inquilino

Quem aluga um imóvel também tem deveres e é necessário estar ciente de suas obrigações durante a vigência do contrato. O intuito é evitar que o proprietário seja prejudicado por qualquer ação indevida do residente.

Pagamento do aluguel

É de total responsabilidade do locatário pagar o aluguel e os encargos estipulados no contrato dentro do prazo correto, para evitar sanções e juros adicionais. “Existem inúmeros motivos que podem fazer um inquilino atrasar a locação. Em muitos casos, a inadimplência é um fato isolado e isso faz toda a diferença para desenvolver a estratégia de negociação. Por isso, antes de resolver no judiciário, vale entrar em contato com o morador, conversar, enviar uma notificação, fazer um acordo e aguardar o pagamento ser feito”, aconselha o advogado Marcelo Tapai.

Zelo

O habitante deve considerar que, durante o aluguel, o imóvel é de sua responsabilidade. Por esse motivo, é seu dever zelar e cuidar do bem. Em outras palavras, isso significa que, em ocasião da devolução, a residência deve estar nas mesmas condições em que o locatário a recebeu. Caso o imóvel sofra alguma avaria e for confirmado que é de responsabilidade do locador, o proprietário deve ser comunicado imediatamente.

Danos provocados por familiares e visitantes devem ser reparados pelo locatário em vigor. Não é uma prática aconselhável que o inquilino faça reformas internas ou externas sem o conhecimento e consentimento prévio do dono. Caso seja necessário realizar intervenções estruturais, o proprietário deve ser informado por escrito, autorizando formalmente qualquer tipo de alteração na moradia.