Mercado multifamily: incorporadoras investem na hotelarização da moradia

De acordo com levantamento do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), 21,1% da população brasileira morava de aluguel em 2022. Em 2019, o número era de  19,3% e, em 2016, 18,5%, o que mostra um crescimento na quantidade de pessoas vivendo desta forma no País. De olho nesse potencial público consumidor, construtoras e incorporadoras nacionais estão importando um conceito já bastante conhecido nos Estados Unidos: os prédios multifamily.

Os empreendimentos multifamily são edifícios formados por diversas unidades residenciais e pertencentes a um mesmo proprietário, seja ele um grupo investidor ou empresa. Esses apartamentos são exclusivos para locação e o dono ou administradora especializada se responsabiliza pela manutenção e gestão dos imóveis. 

Nos Estados Unidos, o multifamily é uma indústria com valor estimado em US$ 3,4 trilhões, segundo estudo de 2019 da Hoyt Advisory Services encomendado pela National Apartment Association e pelo National Multifamily Housing Council. No Brasil, os juros altos, a dificuldade de financiamento e o alto nível de endividamento podem contribuir para o avanço da modalidade.

“O risco de aluguel atrasado em propriedades multifamily é muito menor do que no modelo de locação convencional”, afirma Alfredo Gulin Neto, CEO da AG7, incorporadora que investe no setor. “Além disso, os imóveis são mais atraentes para locatários que procuram residências de longo prazo, pois eles têm a vantagem de oferecer serviços comuns compartilhados por todos os moradores.”

Hotelarização do aluguel

Não é de agora que empresas nacionais observam a modalidade com atenção. Neste mês, por exemplo, a Vila 11, incorporadora brasileira voltada para o multifamily, anunciou o lançamento do seu sexto empreendimento: um prédio com 193 apartamentos no bairro de Pinheiros, na zona oeste de São Paulo. Com investimento de R$ 120 milhões, o edifício possui 25 andares com apartamentos semi mobiliados com metragem entre 31 m² e 68 m². 

O empreendimento conta com salão de festas, academia, piscina com borda infinita e solário, entre outros atrativos. Para o diretor de Operações da Vila 11, Jorge Moraes, a ideia é garantir que pessoas que vivem de aluguel possam aliar qualidade de vida e praticidade no dia a dia. “Assim, os inquilinos podem usufruir de uma excelente infraestrutura tanto no interior do empreendimento como nos arredores.”

O pacote de locação que inclui o valor do aluguel, condomínio e IPTU custa a partir de R$ 4.400 para apartamentos de 1 dormitório e R$ 8.300 para 2 dormitórios. Jorge conta que até o momento o Vila 11 já investiu R$ 1,2 bilhão no mercado mutifamily brasileiro. “Criamos projetos arquitetônicos levando em consideração o que nossos residentes buscam em um apartamento para locação, como distribuição dos ambientes dentro de cada planta, áreas comuns, quantidade de armários etc”, afirma. 

Outro empreendimento que se encaixa neste formato é o PACE, desenvolvido pela incorporadora AG7 na cidade de Curitiba (PR). Com investimento de R$ 200 milhões e estrutura de 24 mil m², a empresa afirma que o projeto quer “hotelarizar a moradia”. “Os inquilinos do prédio têm acesso a serviços como SPA, áreas de academia, esportes e mais de 38 áreas de lazer a sua disposição, sendo adicionados a mensalidade de cada unidade, somente sob demanda”, diz o CEO da AG7, Alfredo Gulin.

De acordo com Gulin, o multifamily está ganhando mercado no Brasil também por conta da mudança de mentalidade dos consumidores de imóveis. “O cliente de alto padrão possui uma rotina intensa, muitas vezes com uma escassez de tempo para se exercitar e ter momentos de relaxamento. A habitação, portanto, passa a ser voltada para a saúde, liberdade de escolha e gestão qualificada do tempo deles.”

Tempero brasileiro

Do outro lado dessa equação, as empresas e gestores tradicionais não estão preparados para gerenciar contratos de aluguel com as novas demandas dos inquilinos. É o que acredita o vice-presidente sênior de investimentos em Real Estate da Brookfield, André Lucarelli. “Atualmente, há poucos investidores institucionais operando multifamily no Brasil e, hoje, os apartamentos disponíveis para locação são oferecidos por investidores individuais sem qualquer gestão profissional.”

A Brookfield possui 172 propriedades e 60 mil unidades residenciais no modelo multifamily nos EUA. No Brasil, a companhia entrou no segmento em 2021, com foco nas classes B e C, e possui atualmente mais de mil unidades residenciais em operação com alta taxa de ocupação. Os aluguéis custam entre R$ 1,5 mil a R$ 3 mil nas capitais e regiões metropolitanas. 

Segundo Lucarelli, a dificuldade para se obter financiamento contribui para que mais pessoas recorram pelo aluguel, porém, ele diz que também observa uma mudança de comportamento dos consumidores. “As pessoas estão preferindo por experiências ao invés de se comprometerem com longos financiamentos, além da facilidade de escolher onde morar e poder mudar quando quiser.”