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Na era das plataformas de locação por curta temporada, as viagens de final de ano podem se traduzir em preocupação para os condomínios. Enquanto famílias se deslocam para diversos cantos do País em busca de dias ensolarados, os prédios localizados nestas regiões precisam se adaptar. Porém, este processo nem sempre é tão simples e tem gerado conflitos entre síndicos, moradores e hóspedes.
De festas barulhentas a questões relacionadas à segurança, as locações de curta temporada estão suscitando diversos debates sobre regras, direitos e deveres de locadores e locatários.
Para o advogado Kevin de Sousa, especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Sousa & Rosa Advogados, a convivência com hóspedes de curta estadia desafia o equilíbrio entre o direito individual de propriedade e os direitos coletivos dos condôminos.
“Locações por plataformas como Airbnb geram tensões no ambiente condominial ao comprometer a segurança, aumentar o fluxo de estranhos e, em alguns casos, ocasionar o uso excessivo ou inadequado de áreas comuns”, enumera.
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A perspectiva é reforçada por Lais Alves Siqueira, diretora de Locação da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (AABIC). “Há um desconforto, especialmente em relação à segurança dos demais moradores”, contextualiza.
Na esteira deste movimento, alguns condomínios criaram limitações para coibir esses aluguéis de curtíssima temporada (menos de 30 dias), baseados na justificativa de que eles são incompatíveis com os prédios exclusivamente residenciais.
No entanto, o artigo 1.351 do Código Civil determina que a proibição, de fato, só pode ser concretizada se estiver prevista na convenção do condomínio. Para que isso aconteça é necessário o voto favorável de dois terços dos condôminos em assembleia.
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“Cada condomínio é soberano para analisar a situação internamente e decidir se permite ou não a locação de curta temporada. Isso deve ser decidido por meio da convocação de uma assembleia geral extraordinária, com uma pauta específica para votar a permissão ou não dessas locações”, explica Marcos Prado, sócio da área imobiliária do escritório de advocacia Cescon Barrieu.
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) define que aluguéis por temporada podem durar até 90 dias. No entanto, ela não prevê normas específicas para locações de curtíssima temporada, como as realizadas pelo Airbnb.
“A regulamentação local, como a de municípios que tentam legislar sobre a matéria, esbarra na competência federal, uma vez que o uso da propriedade privada e as regras condominiais são temas regidos pelo Código Civil”, explica Sousa.
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Esta discussão não ocorre apenas entre condôminos. A Receita Federal e o Senado estudam implementar mudanças que vão impactar o modelo de locação por curtíssimas temporadas (até 30 dias) no Brasil. O tema vem gerando debates principalmente sobre a tributação.
“No caso das locações de curta temporada, normalmente realizadas por meio de plataformas digitais, muitos serviços, como café da manhã, concierge, limpeza, entre outros, são oferecidos. Se esses serviços forem agregados à locação, isso pode caracterizar a relação como um contrato de hospedagem, em vez de locação, o que pode ter implicações fiscais e regulatórias”, justifica Marcos Prado. “Afinal, a atividade de hospedagem está sujeita ao ISS (Imposto Sobre Serviços).
Se de um lado os moradores podem ficar incomodados com a presença de hóspedes desconhecidos nas áreas comuns do edifício, de outro os proprietários destacam os benefícios financeiros deste tipo de operação.
“Proprietários veem nas locações de curta temporada uma extensão legítima do direito de propriedade e argumentam que o uso temporário não descaracteriza a destinação residencial do imóvel”, relata o advogado Kevin de Sousa. “Para eles, proibir tais contratos representa uma interferência desproporcional e desnecessária, especialmente considerando o impacto econômico positivo gerado por essas locações”.
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Resultado disso é que diversos investidores adquirem imóveis já de olho na rentabilidade deste tipo de negócio. Segundo a AABIC, as locações de curta temporada podem gerar o dobro do rendimento comparado ao aluguel tradicional.
Na visão de Siqueira, deveriam existir regras específicas para essa modalidade. “A criação de normas ajudariam na convivência, de forma que todos poderiam usufruir de sua propriedade, porém, sem ultrapassar o direito do outro”, defende. “Cada condomínio pode elaborar um regulamento interno que contenha os ditames para essa modalidade de locação, bem como preveja soluções que garantam a segurança dos moradores”, sugere a advogada.