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O mercado imobiliário mundial está observando o crescimento de um novo modelo de moradia: as curtíssimas temporadas. Impulsionado por plataformas como o Airbnb, este tipo de hospedagem está provocando o surgimento de novas leis, transformando as cidades e gerando inúmeras incertezas.
Uma das dúvidas mais comuns é justamente se o condomínio pode proibir estes inquilinos de frequentar as áreas de lazer do prédio.
A primeira questão que o proprietário de um imóvel deve resolver ao disponibilizá-lo para locação é entender se ele pode ou não ser anunciado nas plataformas de curta temporada. O advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário e sócio do Tapai Advogados, afirma que não existe lei específica sobre o tema.
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“Em votação, o STJ decidiu que, caso o empreendimento tenha destinação estritamente residencial, o condomínio pode proibir a locação nesta modalidade. Para ser possível a locação por plataformas, deve estar expressamente autorizado pela convenção do condomínio”, explica. O argumento mais comum contra este tipo de hospedagem é a potencial insegurança dos moradores.
Tapai comenta que a alta rotatividade de pessoas frequentando o condomínio e a fragilidade de checagem dos hóspedes pelas plataformas, pode facilitar a entrada de pessoas mal intencionadas.
Do outro lado deste entendimento, a locação de curtíssima temporada é vista por proprietários como uma forma de atender anseios sociais e incrementar a renda mensal.
Moira Regina de Toledo, Diretora de Risco e Governança da Lello, afirma que a questão se tornou controversa em condomínios e que daí surge a proposta de limitação ao direito de exploração das unidades com este viés. “O direito à propriedade sempre foi limitado, por leis, pela sua função social e nos condomínios pelos direitos dos demais condôminos e pelo interesse da coletividade”, pontua.
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Diante de tantas novidades e da falta de regulações claras e universais, a utilização ou não das áreas de lazer do condomínio pode variar de prédio para prédios e depende dos acordos realizados pelos condôminos. Pelo menos, é isso que defende Moira.
“Não há resposta única e pronta. Há que se considerar o contexto daquele determinado condomínio e daquela comunidade. A solução está na justa expectativa e na convenção – que é a norma que o regulamenta, em conjunto com o regimento interno”, aponta.
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Marcelo Tapai corrobora esta perspectiva, mas defende que o locatário tenha o direito de utilizar todas as dependências do condomínio na condição de morador. “Se for possível a locação por uma plataforma como o Airbnb, também seria possível, em tese, que os locatários utilizem as áreas comuns”, pontua.
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No entanto, ele observa que, por ser uma modalidade atípica, não regulamentada por lei ainda, o entendimento é que seja necessária uma autorização expressa na convenção.
Ambos os especialistas concordam que, se aprovada a utilização dos espaços comuns para inquilinos oriundos de locação temporária, a recomendação é que os moradores do condomínio definam normas para este público.
“É possível estabelecer, via regimento interno e convenção, o regramento para a gestão dessas operações, como a entrega e devolução de chaves, recebimento de mercadorias, limitação de número de ocupantes, vedação de acesso às áreas comuns ou modo de uso, custeio de concierge, entre outros”, enumera Moira.
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Para ela, é importante que o proprietário que explore as locações curtas adicione as possíveis limitações no contrato do inquilino e, também, no anúncio de divulgação do imóvel.
“Os condôminos podem até combinar um padrão de itens que precisam constar no anúncio. Este controle é feito pela gestão do condomínio, sendo que, se o volume deste modelo de negócio for alto, recomenda-se ter um colaborador dedicado”.
Neste caso, o proprietário precisaria enviar o contrato de locação ao síndico e informá-lo da hospedagem.
“Vale lembrar que existe a modalidade de locação por temporada, que não tem prazo mínimo de vigência. Estabelece a lei que a locação por temporada é por até 90 dias. Nessa hipótese, trata-se de uma locação convencional, então não pode o condomínio restringir o pleno uso do locatário”, acrescenta Tapai.
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Além dos proprietários de imóveis, as incorporadoras e investidores encontraram neste nicho uma oportunidade. Está se tornando cada vez mais comum a construção de prédios residenciais que já são desenvolvidos atentos a essa demanda. “Em especial, empreendimentos com pequenos estúdios com localização estratégica, polos de saúde, áreas comerciais, de ensino etc”, enumera Moira.
“Esses projetos, em regra, são, ao menos em parte, não residenciais, com convenções e regimentos que preveem soluções de gestão para esse uso específico”, esclarece. São piscinas, salas, escritórios compartilhados com acessos diferentes e isolados que separam a convivência dos hóspedes ou locatários das locações curtas do restante da área comum do prédio”, afirma.