A elevação da Selic adiou o sonho da casa própria e fez com que o aluguel se tornasse a solução habitacional de curto e médio prazo para inúmeras famílias brasileiras. A desaceleração do mercado de compra e venda afeta diretamente a disponibilidade de imóveis para locação, tornando-os cada vez mais escassos e puxando para cima o valor do aluguel.

Em 2024, o preço subiu 13,5%, quase o triplo da inflação. Apesar da elevação de custos ser reflexo da dinâmica de oferta e demanda, é possível que o Brasil passe logo a encarar um debate público sobre a regulação deste mercado, da mesma forma como países europeus já o fazem.

Na Europa, está em curso uma acalorada demonização dos locadores. Os proprietários acabam pintados como algozes de famílias que não conseguem arcar com os reajustes do custo de moradia. Entretanto, é preciso entender que, apesar dos locadores estarem na ponta do processo locatício que lucra com a transação, eles não são responsáveis pela alta nos preços. 

Afinal de contas, o custo final de um aluguel é resultado de uma série de fatores que moldam o mercado imobiliário. 

Alguns países europeus escolheram um caminho perigoso ao tentar regular o mercado. Na Espanha, o governo limitou ajustes no preço do aluguel em até 2% ao ano. Já na Alemanha, desde 2015, está em vigor a lei do freio de aluguel. A legislação obriga os proprietários a cobrar uma parcela de, no máximo, 10% acima do valor da região. 

Apesar da estratégia lidar com o problema final, trata-se de um plano superficial que fortalece a vilanização dos locatários. Qual seria, então, o caminho mais adequado? 

A reforma tributária foi uma grande oportunidade desperdiçada pelo governo para encarar o problema. Na verdade, o projeto pode até mesmo agravar o aumento do preço do aluguel para determinadas faixas, pois o texto eleva os impostos para proprietários que possuem mais de três imóveis alugados e para empresas que locam espaços.

As pessoas físicas que se encaixam no perfil citado precisam pagar o CBS e o IBS, além do Imposto de Renda; as mesmas taxas são cobradas das pessoas jurídicas e extinguem o PIS/Cofins, ou seja, negócios que estavam no regime de Lucro Presumido, como médias e pequenas imobiliárias, passam a pagar quase o dobro de tributo.

Além da pressão sobre os preços dos aluguéis, a conjuntura estabelecida pela sanção cria um ambiente propício para que contratos locatícios aconteçam de forma direta entre proprietários e inquilinos.

A exclusão das imobiliárias de intermediação pode acarretar no aumento da sonegação de impostos. Dessa forma, o mercado imobiliário e o governo permanecem com o “problema” do encarecimento das locações e precisam lidar com obstáculos fiscais potencializados pela reforma.

Além da sensação de que tapamos o sol com a peneira, concluo que a esfera pública não tem ciência de como as imobiliárias são figuras essenciais que organizam o mercado imobiliário. Afinal de contas, as imobiliárias são comprometidas com a Lei do Inquilinato, que garante segurança aos proprietários ao oferecer garantias locatícias sólidas, além de mediar conflitos cada vez mais frequentes.

Como a reforma tributária não sana o problema atual do encarecimento do aluguel e tampouco oferece incentivos para a produção de imóveis para locação, a questão precisará ser devidamente abordada mais pra frente.

Graças à elevação da taxa de juros, as incorporadoras estão revendo projetos e certamente adiarão os seus planos, pois levantar um empréstimo para terminar uma obra pode ser um processo de alto risco. Assim, a valorização dos aluguéis evidencia e evidenciará cada vez mais uma escassez acentuada de unidades vagas. 

Caso a redução do ritmo de novos lançamentos imobiliários se repita, a figura do proprietário será facilmente culpabilizada pelo apagão de imóveis e pela competição entre os inquilinos. Para acompanhar a transformação do setor, a proteção dos inquilinos é necessária, mas é uma estratégia que deve andar de mãos dadas com o fomento do investimento imobiliário.