Inadimplência em condomínios: quem arca com os prejuízos dos atrasos?

A inadimplência é um problema crônico na rotina dos condomínios brasileiros. Dados da Superlógica, empresa especialista no setor, indicam que a falta de pagamento causa prejuízo anual de aproximadamente 7 bilhões de reais. Porém, não são apenas os prédios que arcam com este rombo. Segundo especialistas, o morador pontual é quem mais é penalizado pelos atrasos. 

Segundo a advogada Moira Regina de Toledo, diretora de risco e governança da Lello Condomínios, sempre que a arrecadação dos pagamentos não é suficiente para cobrir as despesas, a tendência é que o valor da taxa comece a subir. “A quota condominial é uma espécie de ‘vaquinha’ para ratear as despesas do empreendimento”, contextualiza.

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“O condomínio possui uma previsão orçamentária, em que estão calculadas as despesas esperadas, a inadimplência média e o fundo de reserva para as despesas extraordinárias”, descreve. Portanto, uma primeira inadimplência costuma ser absorvida com mais facilidade pelas administradoras organizadas.

Problemas a longo prazo

O problema acontece quando a situação se repete a longo prazo. É isto que explica Giovanni Gallo, síndico profissional e especialista na administração de condomínios, ao apontar que o problema gera uma bola de neve financeira. 

“Quando um percentual significativo dos condôminos deixa de pagar seus tributos mensais, o condomínio precisa cobrir esses custos de alguma forma. Isso pode resultar em aumento da taxa para os demais ou cortes de serviços essenciais”, explica.

Condomínio mais caro e menos serviços para o morador

Quanto mais tempo e maior o valor devido pelos inadimplentes, maior o impacto na rotina dos moradores adimplentes. Além de encarecer o valor da taxa condominial, o desequilíbrio de contas tende a prejudicar a manutenção de equipamentos e serviços essenciais. 

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“A falta de recursos pode comprometer o reparo nos elevadores ou em sistemas de segurança”, exemplifica Gallo. “A situação mais preocupante é quando o condomínio se vê impossibilitado de pagar contratos essenciais, como limpeza e segurança. Isso coloca em risco não apenas o conforto, mas também a segurança de todos”, alerta.

Soluções para inadimplência

A dificuldade de lidar com os moradores inadimplentes pode forçar os condomínios a adotarem medidas urgentes, como ações judiciais e fundos de reserva. 

“Além de prejudicar o condomínio, a inadimplência gera um sentimento de ‘injustiça’ dos adimplentes, que precisam dispensar mais recursos para fazer frente às despesas, enquanto os inadimplentes se beneficiam das estruturas”, justifica Toledo. 

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Cabe salientar que, por se tratar de uma dívida relacionada ao imóvel, o não pagamento das taxas condominiais pode resultar na perda do imóvel via penhora ou leilão do bem. Assim como o IPTU e os valores envolvidos em financiamento imobiliário, este é um caso em que o próprio bem é utilizado como garantia no pagamento.