Com as contas atrasadas? Saiba se o seu imóvel pode ir à leilão

Comprar a tão sonhada casa própria nem sempre significa que a história teve um final feliz. A falta de pagamento das parcelas do financiamento pode trazer um medo para muitos brasileiros: o risco do imóvel ir a leilão. O tema é complexo e carregado de mitos, mas a possibilidade é real. 

O advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário e do Consumidor e sócio do Tapai Advogados, listou cenários em que uma inadimplência financeira pode resultar na perda do imóvel. E elas se baseiam, prioritariamente, no conceito de que existem as dívidas do imóvel e as dívidas do indivíduo.

As dívidas do imóvel são aquelas relacionadas de forma direta ao imóvel em questão. Entre elas se destacam o boleto do condomínio, o IPTU e os valores envolvidos em financiamento imobiliário. São casos em que o débito existe exclusivamente por causa do imóvel e tradicionalmente o próprio bem é utilizado como garantia do pagamento. 

“Na prática, o banco é o proprietário do bem e você tem que pagar para ele”, afirma  Tapai sobre o processo de alienação finduciária. “O número de parcelas que podem ser atrasadas antes do imóvel ir à leilão é aquele acertado em contrato. Depois disso, o banco manda uma notificação extrajudicial e, caso os valores não sejam acertados, o bem é leiloado.”

Em casos como esse, a instituição financeira não precisa nem mesmo recorrer à justiça. O leilão é realizado com o valor mínimo dos lances estipulado em 50% do preço total do imóvel. “Se o banco vender o imóvel por um valor superior ao valor da dívida, o devedor recebe a diferença. Se for por um valor inferior, a pessoa perde o imóvel e tudo o que foi pago até o momento”, diz Tapai. 

Dívidas do indivíduo

E se você atrasar o pagamento do cartão de crédito também pode perder o seu imóvel? Sim, pode, mas a jornada é bem mais longa do que processo extrajudicial. Quando se trata de uma dívida do indivíduo, como a do cartão de crédito, contas de luz, internet ou algo do tipo, o credor deve recorrer à justiça, que eventualmente pode acionar o patrimônio do devedor. 

“Há uma longa fase de execução porque o objetivo é que ela seja menos danosa ao devedor. Caso seja o seu primeiro imóvel, a justiça tenta ir atrás de outros bens, como veículos, aplicações e títulos da dívida pública, antes de chegar ao imóvel”, afirma Tapai. O advogado salienta que, durante esse período, é possível fazer uma renegociação para que o bem não vá a leilão.

Tapai enumera outras conjunturas em que a dívida do devedor pode resultar na perda do imóvel em leilão: 

• Pagamento de dívidas trabalhistas
• Declaração de falência da empresa
• Falta de pagamento da pensão alimentícia
• Hipoteca ou garantia de uma dívida
• Conduta criminosa

“Para os casos de falência, somente os imóveis da empresa que teve a falência decretada podem ser vendidos. Nunca do proprietário”, diz Tapai. “O imóvel dos sócios, caso seja o único e onde ele mora, não podem ser leiloados para pagamento de dívida trabalhista”. 

Já para pagamento de pensão alimentícia, somente a parte daquele que é devedor, ou seja, penhora parcial. Se o casal possui um único imóvel e o pai deve pensão para o filho, apenas 50% poderá ser penhorado. Tapai explica que o mesmo se aplica para fiador de contrato de locação. 

“Um imóvel pode ter vários proprietários que sequer são parentes, então somente a parte que cabe ao devedor dessas hipóteses específicas poderá ser penhorado”, acrescenta. “Por fim, imóveis comprados com dinheiro de crime ou pagamento de indenização em ação penal poderão ser penhorados.”