Índice de reajuste de aluguel: como explicar para o locatário?

A variação de preços do aluguel é impulsionada, principalmente, pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M). Mais raramente, o valor do contrato também pode ser ajustado pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), como foi visto durante a pandemia, quando o IGP-M disparou e mesmo a inadimplência teve que ser renegociada com mais cautela. Mas outros fatores também influenciam o setor.

Quando as partes chegam a um impasse, qual é o papel do proprietário do imóvel? A convite do Estadão Imóveis, especialistas prepararam algumas dicas de como explicar o índice de reajuste de aluguel aos locatários.

Explicando os índices

Antes de ir, de fato, às orientações de como o proprietário e a imobiliária podem agir nesse momento, é necessário compreender o que são esses índices e como eles impactam o valor do aluguel. 

IGP-M: 

Divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (IBRE-FGV), o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) mapeia a movimentação de preços em diferentes setores da economia brasileira. 

Ele foi criado no fim da década de 1940 e serve de base para reajustes tarifários de energia elétrica, planos de saúde, mensalidades escolares e, principalmente, aluguéis de imóveis residenciais e comerciais.

O IGP-M é calculado a partir de três índices: 

– Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA): mapeamento das variações de produtos agrícolas e industriais no setor atacadista. Corresponde a 60% do IGP-M;

– Índice de Preços ao Consumidor (IPC): relacionado aos preços de produtos e serviços de saúde, educação e alimentação. Equivale a 30% do IGP-M; 

– Índice Nacional de Custo da Construção (INCC): engloba a variação dos preços conectados à construção, como mão de obra e outros gastos relacionados. Corresponde a 10% do IGP-M.

IPCA: 

O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) é mensurado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) desde 1979 e busca compreender a inflação que afeta produtos e serviços comercializados no varejo que impactam o consumo das famílias que ganham entre um e 40 salários mínimos.

Tanto o IGP-M quanto o IPCA influenciam nos gastos relacionados aos consumos do dia a dia e são responsáveis por aumentos inflacionários. No entanto, eles possuem algumas diferenças claras.

O IGP-M, por exemplo, por estar ligado ao dólar, costuma ser mais volátil. Neste cenário de juros nas alturas, a recomendação de especialistas é que o IGP-M, apesar de ser conhecido como a inflação do aluguel, seja substituído pelo IPCA, que é mais estável e tende a ter um valor mais baixo.

O IPCA acumulado de janeiro a novembro deste ano é 5,90%, o que significa que, mesmo abalizado a partir deste índice, o valor do aluguel deve passar por um aumento relevante para grande parte dos locatários. Como o proprietário deve se comunicar com os clientes? 

1. Transparência 

Profissionais do setor imobiliário alertam para a importância de ser transparente com os inquilinos desde o momento da assinatura do contrato. É fundamental que ele esteja ciente da variação dos índices e entenda que anualmente o valor será modificado de acordo com as mudanças do mercado. 

“A lei do inquilinato autoriza que o reajuste mínimo de uma locação seja de um ano. Então o locador sabe que depois de um ano vai ter uma alteração”, esclarece Léa Saab, advogada especializada em direito imobiliário e gerente de vendas e locação do Grupo OMA Condomínios. “E quando esse aumento for acontecer, é necessário ter uma comunicação eficiente com os clientes para esclarecer o reajuste de aluguel.”

2. Abertura para negociação

A advogada defende a possibilidade de manter a cabeça aberta para negociar com os clientes neste momento. “Quando o inquilino aluga um apartamento por muitos anos, é possível que depois dos vários reajustes, o valor pago mensalmente seja maior do que o valor cobrado pelo mercado. Então, se a pessoa trouxer argumentos para uma negociação, pode-se chegar a um meio-termo.”

“Se o locador mostra que tem gente pagando mais no mesmo prédio ou o valor for mais alto que o cobrado na vizinhança, por exemplo, é legal ter essa compreensão”, adiciona. 

3. Análise do mercado

Falando em compreensão, a orientação é de que o locatário disponibilize uma oferta de aluguel que esteja de acordo com os valores praticados na região. “Além do custo do metro quadrado em si, avalie acessos, o valor da localização, e, quando se tratar de imóveis comerciais, as possibilidades de comércio”, explica Raphael Sylvester, CSO na Lello Imóveis. 

Ele conta que existem até ferramentas que calculam essas questões a partir de critérios como geolocalização e movimentação de pedestres na região 

4. Flexibilidade

Para Sylvester, o aspecto mais importante dessa negociação de reajuste de aluguel é a conciliação. “O imóvel vazio é ruim para o proprietário”, explica. “Ambos devem fazer as contas a longo prazo para identificar as vantagens e desvantagens do negócio. E a comunicação deve ser sempre com conversa e diálogo.”