Deflação vai fazer FIIs de papel pagarem menos dividendos? Entenda

Resultado dos estímulos concedidos pelo governo, como a redução do Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) sobre preços dos combustíveis e energia elétrica, os meses de julho e agosto foram marcados por uma melhora na pressão inflacionária no País. Agora, o novo cenário de deflação pode ser um ponto de virada no mercado de fundos imobiliários (FIIs).

Isso porque nos últimos meses os FIIs de papel, que investem em recebíveis imobiliários, vinham mantendo desempenhos positivos, enquanto na outra ponta os FIIs de tijolo, que alocam em ativos reais, estavam bastante descontados.

Em agosto, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15) retraiu 0,73%, de acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Em julho, a prévia da inflação oficial do País já tinha registrado o início de um movimento de arrefecimento, avançando apenas 0,13%.

A melhora nas expectativas de inflação permite que o mercado precifique, para 2023, o início de um movimento de corte na taxa de juros – o que pode ser muito positivo para os FIIs de tijolo, conforme contamos nesta reportagem. Mas, segundo analistas, isso não significa necessariamente a hora de dizer adeus para os FIIs de papel.

“Nas últimas duas ou três semanas, houve uma migração para os fundos de tijolo. É um reflexo natural do mercado pensando em dividend yield, ao observar que um dos seus veículos que repassava a inflação quase instantaneamente tende a reduzir o seu dividendo no segundo semestre quando comparado aos últimos meses”, explica Caio Araújo, analista da Empiricus. “De fato vai ter uma oscilação grande se comparada aos últimos dois anos, mas não acho que seja o enterro dos fundos de crédito indexados à inflação”.

As oscilações ocorrem porque a maioria dos FIIs de papel tem parte de sua rentabilidade indexada à inflação, seja ao IGP-M ou ao IPCA, por exemplo. Mas, assim como nos títulos de renda fixa IPCA+, é essa característica que garante que os fundos remunerem sempre um juro real ao investidor. Por causa disso, continuam sendo boas opções.

“A maior parte dos FIIs de papel tem uma proteção contra a deflação. Isso quer dizer que, se o fundo paga inflação + 8% ao ano, em um mês de deflação o cotista pode até não receber a parte de inflação, mas ainda recebe o juro real. No fim das contas, é o que importa”, destaca Vitor Matias, assessor de investimentos da SVN.

O juro real oferecido pelos FIIs de papel em forma de dividendos é o principal motivo que mantém os ativos como uma boa opção de investimento, ainda que o cenário de deflação favoreça mais os FIIs de tijolo.

“No curtíssimo prazo, os fundos de tijolo têm espaço para valorização da cota. Mas pensando em carrego e em distribuição de rendimentos, as taxas que os fundos de papel travaram nos últimos dois meses com novas operações de crédito ainda são muito boas”, explica Araújo, da Empiricus.

Assim, mesmo com o arrefecimento da inflação, os dividendos dos FIIs de papel continuam competitivos.

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