Estudo analisa evolução do metro quadrado na capital paulista ao longo da pandemia

Os últimos dois anos trouxeram uma movimentação diferente ao mercado imobiliário paulistano, de acordo com um levantamento da plataforma Loft Analytics que analisou a evolução dos preços em 20 bairros de São Paulo entre janeiro de 2020 e 2022. O estudo revela que oito deles tiveram aumento acima da inflação no valor do metro quadrado transacionado. A valorização chegou a 42,3% no Itaim Bibi e 29% no Alto de Pinheiros, os maiores crescimentos.

Mas é no Alto da Lapa e na Lapa, respectivamente com 25,6% e 20,3% de alta, que a história chama mais atenção. Nesses bairros, os tipos de apartamentos negociados no período da pandemia foram semelhantes (entre 80 e 95 m²), enquanto no Itaim e no Alto de Pinheiros foram transacionados, em 2022, imóveis menores e mais novos do que em 2020, fatores que tradicionalmente aumentam o valor do metro quadrado pelo fato de o custo de construção ser mais alto.

Para Rodger Campos, economista urbano, pesquisador da USP e membro da Loft Analytics, a grande valorização nos bairros da zona oeste pode ser explicada por duas questões: a valorização da região de modo geral, que vem acontecendo há mais de uma década, e o aumento ainda mais intenso da demanda nesses bairros específicos, além da Vila Leopoldina, com preços elevados em 18%. “Existem alguns movimentos de mercado que são sempre importantes de avaliar, como a tipologia dos imóveis. Imóveis menores tendem a ter preço do metro quadrado maior e vice-versa, assim como imóveis mais velhos também tendem a ter o metro quadrado mais barato, quando comparados aos mais novos”, esclarece.

No caso da zona oeste, no entanto, ele fala que o aumento dos preços foi generalizado, fazendo com que tanto os imóveis novos quanto os mais velhos tenham valorizado acima da inflação. “O que chama atenção nesses bairros é que o preço vai na contramão do esperado e a principal justificativa é a pressão de demanda. São bairros que ficam em regiões nobres da cidade e o fator mais relevante de preço é a localização.”

Mais velhos em estoque

Na outra ponta do levantamento, entre os bairros que tiveram desvalorização na média, as maiores variações aparecem na República (-20,8%), na Vila Madalena (-18%) e no Paraíso (-6,6%). A Vila Mariana, tradicionalmente um dos redutos mais procurados pelos moradores da capital paulista, é outra localidade que sofreu leve desvalorização, com a média de preços caindo 1,5%.

Campos ressalta que, no caso da Vila Mariana e do Paraíso, muito requisitados por sua proximidade com a linha azul do metrô e o centro, as transações que se deram em 2021 foram de imóveis maiores, em que os preços do metro quadrado tendem a ser menores. No período de 2020, a tipologia mais transacionada foi diferente, com imóveis mais compactos e de metro quadrado mais caro. “Outro ponto é que em 2021 foram imóveis mais antigos, que carregam consigo algumas questões relevantes, como condomínios mais altos porque a infraestrutura sofre um desgaste e já é mais depreciada do que a dos imóveis novos, demandam mais manutenção. Está aí o porquê dessa desvalorização do metro quadrado”, ele conclui.

Já na República, onde a tipologia dos imóveis vendidos foi similar entre 2020 e 2022 (40 e 45 m²), o especialista explica que a baixa nos preços se deve ao estoque mais reduzido de imóveis novos. Se em 2020 a maioria dos apartamentos vendidos no bairro eram de prédios dos anos 2000, em 2022 foram imóveis do final da década de 1970. “O efeito pode estar passando por conta da pressão que existiu no período de 2019 e 2020, em que o mercado imobiliário estava muito favorável ao consumo e as pessoas preferiram, sim, imóveis mais novos”, ele afirma. “Com o aumento dessa demanda, obviamente acaba havendo escassez desse tipo de imóvel na região e o que vai sobrar são os mais antigos, com estoque maior.”

Fatores externos e internos

Em um olhar mais amplo, a análise da plataforma indica dois grandes fatores que influenciam o preço de um imóvel de modo geral, tanto para venda quanto aluguel. O primeiro é a localização, que engloba disposição do bairro na cidade, se a rua é calma, mas com fácil acesso a grandes vias para deslocamento, oferta de serviços, lazer e transporte público, e índices de segurança do bairro. O segundo fator é o padrão de construção, que engloba idade do imóvel, oferta de amenidades e serviços no condomínio e homogeneidade do padrão de construção dos prédios próximos.

Segundo Angélica Arbex, diretora de marketing da Lello Condomínios, a valorização dos bairros da zona oeste se confirma no valor dos condomínios administrados pela empresa na região. Entre junho de 2020 e junho de 2022, a Vila Leopoldina teve um acréscimo médio de 18% no valor da taxa condominial, seguido de 14,5% no Alto da Lapa e 11% na Lapa.

Ela lembra que, independente da situação do entorno, idade do prédio, comodidades das áreas comuns e serviços, a questão de o condomínio ser realmente trabalhado como ativo financeiro interfere muito na valorização do imóvel. “São fatores como mobiliário, conservação do elevador, materiais das áreas comuns e pintura. Ou seja, todas as coisas que estão aparentes”, observa, reiterando que quanto mais antigo for o prédio, menos ele valerá em comparação a um empreendimento mais novo do mesmo padrão, na mesma região ou até localizado na mesma rua. “É preciso passar por atualizações sempre.

O planejamento da gestão imobiliária deve garantir uma atualização de fachada, de manutenção interna, boa condição dos elevadores, por exemplo. Com isso, um investimento em retrofit, que olhe para a parte hidráulica e elétrica é extremamente necessário. Essas condutas permitem que os imóveis de mais idade consigam competir com os recém-lançados”, exemplifica.

Novos em constante valorização

No caso da Next Realty, que concentra seus empreendimentos imobiliários nos Jardins, na Vila Nova Conceição e no Itaim, a evolução dos preços tem sido positiva ao longo dos anos, apesar de o estudo da Loft mostrar que houve queda de 2,8% na média do metro quadrado no Jardim Paulista (na Vila Nova Conceição, subiu 16%).

A explicação é que são prédios novos em bairros extremamente concorridos, segundo Alexandre Carola, sócio da incorporadora. “Existe preço de apartamentos novos ou recém-entregues e os apartamentos antigos. Então eles pegam um preço médio. Se for falar dos produtos da Next, a gente tem dados bem concretos de vendas feitas ao longo desses anos, principalmente de 2019 e 2020, que demonstram a valorização no caso dos novos.”

Como exemplo, o empresário cita o metro quadrado do Next Vila Nova Conceição, entregue em maio do ano passado. Em 2019, o valor era de R$ 14 mil; hoje está em R$ 25 mil.

Já os empreendimentos da construtora nos Jardins, em fase de lançamento ou em obras, saltaram de um metro quadrado que girava entre R$ 14 a 18 mil para R$ 21 a 24 mil. “Isso mostra que dificilmente esses bairros mais consolidados, com menos oferta, têm uma diminuição dos preços”, ele avalia, lembrando que a evolução da taxa Selic ao longo dos anos também contribuiu muito para as vendas. “O crédito mais barato, principalmente em época de pandemia, chegando em dezembro de 2020 ao patamar mínimo de 2% (hoje está em 13,25%) foi um fator muito importante para o mercado”, afirma. “Mesmo com a crise sanitária, 2020 foi um ano melhor que 2019 em número de unidades comercializadas em São Paulo. E 2021, com a recuperação e tudo mais, obviamente foi melhor ainda.”

Aumento ou queda do preço do metro quadrado entre 2020 e 2022 em São Paulo, por bairro:

. Itaim Bibi: 42,3%
. Alto de Pinheiros: 29,0%
. Alto da Lapa: 25,6%
. Lapa: 20,3%
. Pinheiros: 18,1%
. Vila Leopoldina: 18,1%
. Vila Nova Conceição: 16,2%
. Jardim Paulistano: 15,9%
. Vila Olímpia: 15,0%
. Bela Vista: 14,1%
. Brooklin: 9,8%
. Jardim América: 7,6%
. Aclimação: 6,2%
. Vila Mariana: -1,5%
. Vila Romana: -1,7%
. Jardim Paulista: -2,8%
. Chácara Klabin: -6,3%
. Campo Belo: -6,5%
. Paraíso: -6,6%
. Vila Madalena: -18,0%
. República: -20,8%

Esta matéria foi originalmente publicada em:
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