Imóveis com mais de 50% de desconto em leilões online: como participar e principais cuidados

Acompanhando a alta no índice de inadimplência, os leilões online crescem em popularidade no Brasil. Instituições financeiras e leiloeiras alimentam o apetite dos investidores com eventos diários e descontos significativos. Antes de da um lance, porém, especialistas destacam cuidados que o comprador deve tomar para não se dar mal nesta empreitada.

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Leilão do Itaú

No dia 30 de abril, o Itaú Unibanco, em parceria com a Frazão Leilões, vai promover o leilão de 175 imóveis distribuídos em estados como Acre, Alagoas, Bahia, Ceará, Distrito Federal, Espírito Santo, Goiás, Mato Grosso, Mato Grosso do Sul, Minas Gerais, Pará, Paraíba, Pernambuco, Paraná, Rio de Janeiro, Rio Grande do Norte, Rio Grande do Sul, Rondônia, Santa Catarina, São Paulo e Tocantins.

De acordo com a Frazão Leilões, os descontos podem chegar a 64%. O lance mínimo é para uma casa de 46 m² em Rio Largo, município de Alagoas (AL). A propriedade está ocupada e a desocupação do atual morador será responsabilidade do comprador. Para arrematá-lo, é necessário realizar o pagamento de R$ 41,4 mil à vista, com 10% de desconto. 

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Já o imóvel mais caro é uma cobertura em Jacarepaguá, bairro da zona oeste do Rio de Janeiro (RJ), com lance a partir de R$1.408.900,00. O apartamento também está ocupado no momento e o arrematante deverá realizar a desocupação do atual morador. Os lances já estão abertos e é possível ler o edital de todos os bens no site da empresa. 

Leilão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

Até o final do mês de junho, a Zuk vai disponibilizar mais de 170 imóveis oriundos do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) para leilão. São lotes, imóveis comerciais e residenciais com descontos de até 50% em várias regiões do País. 

A propriedade mais barata é parte de um terreno de 280 m² no Guarujá (SP), com lances a partir de R$ 22mil. O imóvel mais caro é um terreno ocupado de 1.346,10 hectares na Rodovia PE- 027, em Pernambuco (PE).

Ao todo, a Zuk está leiloando mais de 790 imóveis no mês de abril, incluindo propriedades residenciais, comerciais, terrenos e áreas rurais. Todas as vendas ocorrem de forma online e os editais podem ser lidos no site da companhia. A empresa garante que os descontos chegam a até 93%. 

Pontos de atenção e cuidados necessários

1. Irreversibilidade da compra

O advogado especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai, sócio do Tapai Advogados, aponta que em leilões de imóveis se aplica a irreversibilidade da compra. Ou seja, o arrematante não tem direito de voltar atrás na decisão

“Se o lance for vencedor, a compra é obrigatória. Caso ele desista, precisa pagar a comissão do leiloeiro – normalmente 5% do valor de avaliação do bem –  e ainda fica impedido de participar de outros leilões”, acrescenta o advogado. “É diferente de um imóvel comprado na planta“, ilustra. 

2. Cuidado com despesas inesperadas

O custo do imóvel em si não é o único gasto que o arrematante precisa ficar calcular na hora de realizar o seu lance. Tapai alerta que existem despesas inesperadas que o comprador pode herdar, como o IPTU e o condomínio atrasado. 

“O antigo proprietário, por já estar em dificuldades, normalmente deixa essas contas em aberto. É essencial ler o edital com atenção para entender se essas dívidas serão quitadas com o valor do lance ou se ficarão com o novo dono”, recomenda. 

Outro ponto importante, ele defende, é a avaliação do imóvel. Muitas vezes ela é feita por um oficial de justiça, que pode não ter conhecimento técnico e usar como base imóveis reformados ou em melhor estado”, pontua. “Para quem compra como investimento, também é preciso considerar o imposto sobre o lucro imobiliário, eventuais reformas e o tempo até uma possível revenda”.

3. Imóvel ocupado 

Caso o imóvel arrematado esteja ocupado, o novo proprietário pode enviar uma notificação extrajudicial solicitando a desocupação do bem. Se a desocupação for amigável, é possível combinar até um prazo maior para a entrega das chaves. 

Em caso de recusa, é preciso se preparar para gastos extras com advogados e taxas processuais para solicitar a desocupação do bem por vias legais. Além disso, o processo pode demorar meses ou anos e, nesse período, o arrematante ainda será responsável por IPTU e condomínio.

Além disso, na maioria das vezes não é possível visitar o imóvel antes da compra. “Existe o risco de encontrar a propriedade deteriorada, já que o antigo morador, por revolta, pode causar danos antes de sair. Embora seja possível buscar indenização judicial, na prática, é difícil conseguir ressarcimento de alguém que já enfrenta problemas financeiros”, comenta. 

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Nestes cenários, reformas quase sempre serão necessárias, mesmo que mínimas. O advogado diz que uma estimativa segura é reservar pelo menos 10% do valor do imóvel para elas.

4. Regularidade do imóvel

De forma geral, os imóveis que vão a leilão são frutos do não pagamento de alguma dívida por parte do proprietário daquele bem. “Existem dois caminhos principais para a execução da dívida: o leilão judicial e o extrajudicial”, explica o advogado especialista em direito imobiliário Kevin de Sousa. 

“O processo judicial acontece com a supervisão de um juiz, que permite ao devedor apresentar defesa, embargos e acompanhar uma avaliação formal do bem”, esclarece. “Já o leilão extrajudicial é mais comum nos financiamentos com alienação fiduciária. O banco notifica o devedor diretamente e, se a dívida não for paga, o imóvel vai a leilão sem precisar de processo judicial”. 

A recomendação de Sousa é que o arrematante verifique todas as certidões e busque compreender se existem ações judiciais pendentes. Muitas vezes, essas informações já estão disponíveis no edital do leilão. “O investidor precisa entender que está entrando em um território de risco. O comprador pode perder tudo porque o credor não seguiu os trâmites legais”, alerta.