Sumário

    Construtoras, incorporadoras e empreiteiras são engrenagens fundamentais na construção de um empreendimento privado ou público, mas cada uma atua de forma diferente na sociedade. O momento que um prédio começa a ser erguido é o resultado de um ciclo que engloba essas instituições, cada uma cumprindo um papel essencial. Mas qual é a responsabilidade e em qual setor opera cada uma delas?

    Para explicar melhor, consultamos o especialista Yorki Estefan, vice-presidente de Relações Institucionais do SindusCon-SP.

    Incorporadora

    O trabalho da incorporadora é identificar oportunidades de investimento em determinados territórios, buscar terrenos e realizar estudos de viabilidade, além de entender a vocação do local e da região para determinado produto imobiliário. 

    “A incorporadora é responsável pela realização do negócio, identificando qual tipo de produto tem demanda em uma área específica por meio de pesquisa de espaço na cidade. Ela dá o briefing (guia para idealização do projeto) e registros cartoriais até a comercialização dos imóveis para o cliente final”, diz Estefan.

    Em linhas gerais, ela dá o pontapé inicial para a edificação sair do papel e acompanha o projeto até a sua comercialização, passando pelos aspectos estratégicos, burocráticos e gerenciais.

    Sendo assim, faz parte das suas atribuições oferecer e buscar:

    • Financiadores – as instituições financeiras são encarregadas de emprestar o dinheiro para a concretização do empreendimento.
    • Consultoria de planejamento imobiliário – dar orientações para ajudar os empreendedores a colocar seus produtos no mercado, tornando-se capazes de realizar bons negócios imobiliários;
    • Escritórios de arquitetura e engenharia – incumbidos de realizar projetos, orçamentos, planejamentos, cronogramas e memoriais descritivos;
    • Consultorias especializadas – contratadas para a obtenção de licenças ambientais, licenças de instalação, aprovações em órgãos públicos;
    • Especialistas em pesquisa de mercado – empresas para realizar pesquisas e avaliações imobiliárias, determinando o valor de mercado e o Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento; empresas de marketing, publicidade e propaganda.
    • Financiadores – as instituições financeiras são encarregadas de emprestar o dinheiro para a concretização do empreendimento.
    • Consultoria de planejamento imobiliário – dar orientações para ajudar os empreendedores a colocar seus produtos no mercado, tornando-se capazes de realizar bons negócios imobiliários;
    • Escritórios de arquitetura e engenharia – incumbidos de realizar projetos, orçamentos, planejamentos, cronogramas e memoriais descritivos;
    • Consultorias especializadas – contratadas para a obtenção de licenças ambientais, licenças de instalação, aprovações em órgãos públicos;
    • Especialistas em pesquisa de mercado – empresas para realizar pesquisas e avaliações imobiliárias, determinando o valor de mercado e o Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento; empresas de marketing, publicidade e propaganda.

    Ou seja, é apropriado afirmar que é a incorporadora que corre o risco da realização do empreendimento, sendo responsável por ele e devendo prover formas de entregar o produto dentro do prazo acordado e de acordo com a qualidade esperada.

    Importante ainda ressaltar que a incorporação imobiliária é regida pela Lei Federal nº 4.591/64, que é a mesma norma que dispõe sobre a criação e funcionamento de condomínios. É ela quem prevê como obrigação dos proprietários, promitentes, cessionários e/ou da própria incorporadora, por exemplo, a realização da minuta de convenção do condomínio e as deliberações em assembleias.

    Construtoras

    A construtora é, evidentemente, a empresa responsável pela construção do edifício, do primeiro tijolo ao último telhado. “É importante lembrar que muitas incorporadoras possuem sua própria construtora. Então pode ser que uma mesma empresa cuide do projeto”, pontua Estefan.

    Quando acontece a parceria da incorporadora com uma construtora, existe uma fase de concorrência de mercado entre algumas empresas. Aquela que oferece o melhor preço dentro do que a incorporadora busca, leva a concessão para realizar o projeto.

    “Nesse tipo de trabalho de duas empresas diferentes, é contratado um terceiro player: a gerenciadora, empresa responsável por acompanhar a obra, lidar com gastos com insumos e liderar contratações. A gerenciadora funciona como os olhos da incorporadora, para que tudo saia conforme o acordo em contrato”, completa.

    Importante destacar que as para poder atuar, as construtoras precisam ter registro no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA) e de um engenheiro registrado que se responsabilize por assinar as obras realizadas.

    As principais atribuições diretamente ligadas à construtoras são:

    • Contratar mão de obra;
    • Providenciar máquinas e equipamentos;
    • Estar por dentro das principais tecnologias construtivas;
    • Efetuar testes de qualidade e ensaios tecnológicos.

    Portanto, o compromisso de uma construtora se relaciona com a qualidade física da obra, garantindo a execução de cada uma das etapas dentro do cronograma previamente definido. Além disso, ela deve criar maneiras de certificar que o edifício não apresenta problemas estruturais como trincas, rachaduras, infiltrações, problemas elétricos, entre outros.

    As construtoras também são responsáveis pela segurança dos profissionais, se assegurando que eles utilizem os Equipamentos de Proteção Individual (EPIs) e criando um ambiente de trabalho no qual aconteça a melhor execução possível.

    Empreiteiras

    Diferente das construtoras, as empreiteiras, geralmente, trabalham como prestadoras de projetos de órgãos públicos. “Podemos dizer que a empreiteira é uma empresa de construção de obras públicas, enquanto as construtoras não realizam esse tipo de trabalho, apenas obras privadas e civis. São modalidades muito diferentes”, afirma Estefan. 

    No entanto, o maior diferencial da modalidade é outro: a especificidade. As empreiteiras se especializam em realizar um serviço específico dentro de um projeto arquitetônico. “Às vezes, elas são acionadas pela especialização em um setor da obra na parte elétrica, hidráulica, na parte de acabamento ou ferragens, por exemplo”, finaliza.

    Perspectiva do mercado para 2023 para construtoras e incorporadoras

    De acordo com Yorki Estefan, o setor que mais sofreu nos últimos anos foi o da habitação econômica, como o programa da Casa Verde e Amarela, já que o custo da obra e os desarranjos dos preços deixaram a compra mais cara.

    “Esse desequilíbrio ocasionou uma ligeira queda em lançamentos do CVA na cidade de São Paulo. “Já o mercado de médio e alto padrão teve aumento significativo, com mais de 80 mil unidades nos últimos 12 meses e deve chegar ao fim de 2022 com estabilidade, se comparado a 2021”, aponta.

    Segundo o vice-presidente, os materiais da construção sofreram alta, mas o mercado já prevê estabilização. Passado o surto de Covid-19 e a guerra – que fez subir o preço na cadeia global de abastecimento –, as eleições também devem ter um impacto na economia brasileira este ano, deixando investidores e consumidores inseguros até que o pleito se realize e tenhamos novas definições.


    “Mesmo não sendo um cenário negativo para o mercado, a perspectiva para o ano que vem depende do próximo governo que se instalar e do ambiente de negócios da próxima gestão que se instala”, afirma. “Porque o setor da construção vai caminhando de acordo com a situação nacional. Se o país vai bem, o mercado de construção vai bem também.”

    Este conteúdo foi atualizado em 07.08.2022 às 23h13