Um parecer da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) está interferindo na estabilidade do mercado de Fundos Imobiliários (FIIs). O documento divulgado na última terça-feira (25) muda o entendimento sobre a distribuição de rendimentos desse tipo de fundo: os valores só poderiam ser quitados quando houvesse lucro contábil e não o chamado lucro-caixa.

O caso envolve o maior fundo da categoria no País, com quase 500 mil cotistas, o Maxi Renda (MXRF11), administrado pelo BTG Pactual e gerido pela XP.

A decisão do colegiado da CVM foi tomada em recurso apresentado pelo BTG Pactual contra entendimento da Superintendência de Supervisão de Securitização (SSE) da autarquia. Houve a conclusão de que, desde 2014, o MXRF11 distribuiu rendimentos a seus cotistas em montantes consideravelmente superiores aos lucros dos exercícios ou lucros acumulados, baseados no regime de lucro-caixa.

De acordo com a SSE, os rendimentos distribuídos pelo fundo levavam a um aumento do prejuízo, reduzindo, consequentemente, o patrimônio líquido. Neste caso, segundo a CVM, o dinheiro distribuído deveria ser considerado amortização do custo de capital em vez de rendimento. Portanto, deveria haver cobrança de imposto – o rendimento distribuído mensalmente pelos FIIs é isento de IR.

A decisão da CVM não foi unânime e o BTG disse que entrará com recurso.

Levando em conta uma regra da própria CVM, há um entendimento na indústria de FIIs de que é possível distribuir dividendos com base no lucro-caixa.

Caso a atual decisão da autarquia se estenda para outros fundos, ela poderia inviabilizar investimentos desse tipo, pois se não houver lucro contábil seria distribuído aos investidores uma amortização de capital, com cobrança de imposto, sem a isenção dos rendimentos atualmente em vigor.

Na sexta-feira (28), a CVM se pronunciou sobre o caso. Em comunicado, a autarquia informou que o entendimento sobre a distribuição de rendimentos do Maxi Renda poderá se aplicar a fundos que tenham características similares. “O entendimento ali manifestado pode se aplicar aos demais fundos de investimento imobiliário que tenham características similares ao do caso analisado”, informou.

Em resposta, o Maxi Renda justificou que “sempre adotou, para a distribuição dos rendimentos do fundo, procedimento que atende, ipsis litteris, a orientação e o entendimento das áreas técnicas da CVM vigentes até então” e que está avaliando as implicações da decisão do colegiado do órgão, bem como eventuais providências administrativas a serem tomadas, para garantir o melhor interesse dos cotistas.

Em live do Infomoney realizada na quinta-feira (27), o responsável pelo FII e gestor de fundos estruturados da XP André Massetti reconheceu que a decisão assustou os investidores, já que desde a divulgação da decisão o MXRF11 registrou perdas de quase 4%. “Muitas pessoas, querendo ou não, ficaram nervosas, afobadas e realmente saíram realizando prejuízos de forma, na minha visão, precipitada”.

Massetti também informou que por parte do fundo haverá um pedido de “reconsideração” a CVM. “Acho que quando a CVM entender o impacto da decisão, dificilmente, na minha visão, vai deixar que isso aconteça”. Desde a divulgação da decisão, o IFIX – índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados na B3 – caiu 0,70%.

“O parecer causou surpresa, pois o parágrafo único do artigo 10 da Lei 8.668/1993 estabelece que os FIIs distribuam ao menos 95% dos lucros auferidos apurados segundo o regime caixa, modelo que é seguido pelos fundos atualmente”, afirma o advogado e mentor jurídico de empresas André Aléxis de Almeida.

Segundo Almeida, com a nova decisão da CVM os FIIs deixariam de ter recorrência na distribuição dos rendimentos, perdendo a sua natureza. Ao adotar o processo caixa, os fundos teriam que considerar as reavaliações dos imóveis antes de descontar as despesas para só então calcular os rendimentos.


Sobre a possibilidade de o entendimento do órgão ser utilizado como jurisprudência para outros casos semelhantes, Almeida diz que ainda é cedo para se preocupar. Isso porque a decisão não é definitiva, cabe recurso, e os envolvidos já se manifestaram no sentido de que irão recorrer.

Potenciais reflexos nos FIIs

Para Rodrigo Possenti, gestor do Fator Verità, a CVM não levou em conta o impacto do mercado em sua decisão, principalmente pelo fato de o parecer se referir a um fundo específico.

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