Comprar imóveis para locação e garantir renda faz parte da cultura de muitos brasileiros que desejam garantir a segurança do patrimônio da família. Mas com o surgimento da pandemia, dólar com alta valorização e a inflação disparada, a taxa de juros Selic sofre grande elevação, batendo  9,25% ao ano em dezembro de 2021. Nesse cenário, optar por residências para geração de renda, seja residencial, espaços em shoppings, lajes comerciais ou prédios corporativos deixou de ser tão vantajoso: são empreendimentos com contratos de locações mais longos, com rentabilidade média de 7% a 9% ao ano, conforme explica Vitor Miziara, economista e gestor da Criteria Investimentos. “Esse tipo de ativo só vale a pena quando a taxa de juros está abaixo dessa média. Mas quando os juros sobem, não vale mais a pena investir em FII. Eu sugiro a renda fixa. Pré-fixado pode render de 11% a 13% ao ano, sem riscos”, aponta o profissional.


Impulsionados pela taxa de juros baixa, em 2% ao ano, os fundos imobiliários registraram até novembro de 2020 um crescimento de 76,1% na base de cotistas em relação ao ano anterior.  “Os fundos são uma forma comum de  colocar capital em imóveis ou dívidas imobiliárias negociadas em bolsa com maior liquidez”, explica Vitor. Entenda abaixo a diferença entre escolher os investimentos ou adquirir um ponto residencial ou comercial para locação:

FIIs

Possui baixa aplicação mínima, rendimentos líquidos isentos do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) e apresenta rentabilidade média de 0,65% a 0,80% ao mês. Em caso de emergências, o investimento conta com a liberação de valores em até dois dias úteis e oferece mais diversificação.

Imóveis

É necessário alta aplicação inicial para adquirir um apartamento, por exemplo. É mais burocrático, pelas etapas de documentação e registros para aquisição e o aluguel recebido tem tributação pelo IRPF. Esta possibilidade oferece rentabilidade menor que os fundos, de 0,37% a 0,43% ao mês. Para uso do valor líquido, é necessária a realização da venda, que pode ser mais ou menos rápida em função das características do imóvel (localização, estrutura interna, condições de conservação, etc). Em caso de locação para renda, é necessário que o proprietário ou uma empresa contratada faça a gestão dos contratos e pagamentos devidos.

Saiba como começar a fazer as primeiras aplicações em fundos imobiliários: o economista Vitor Miziara compartilha algumas dicas para começar a aquisição:

Investir em FII

“A melhor forma de aprender é começar aos poucos para entender as oscilações do mercado e, desde os primeiros depósitos, diversificar os aportes, aproveitando que os valores podem ser baixos, possibilitando ao investidor colocar o dinheiro em diferentes setores do mercado imobiliário.”

Quem pode investir em FIIs?

Qualquer pessoa, física ou jurídica, com um valor mínimo estipulado para o primeiro aporte pode adquirir cotas.


Quais os principais cuidados?

“O ideal é não fazer um aporte alto ou mesmo aplicar todo o capital em um único fundo ou empreendimento, para evitar correr riscos desnecessários. Além disso, é importante verificar se os FIIs estão de acordo com o perfil de aplicação, já que eles têm cotas negociadas na bolsa e podem ter oscilações em um curto período de tempo, o que é considerado normal de acordo com a volatilidade do mercado.”

Com a Selic a 9,25% ao ano, quais são as melhores opções?

Miziara recomenda fundos de papéis atrelados ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI) ou ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), para aproveitar a alta de juros e proteção do investimento contra a inflação.

Adquirir imóvel para locação é uma boa opção a longo prazo? 

“Levando-se em consideração o momento atual, não acho um bom negócio em comparação ao retorno da renda fixa, que é muito mais alto e paga mais do que um aluguel. Com a aplicação em uma casa ou comércio, corre-se o risco de desvalorização, depreciação e, como vimos na crise, pode-se ficar um longo tempo sem locatário. Em caso de emergências, o valor está imobilizado, com baixa liquidez e dependente da venda.”

Fundos Imobiliários de Recebíveis

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) têm mais capacidade de repassar a alta dos indicadores macroeconômicos. Além disso, essa classe de FIIs oferece mais consistência em distribuição de rendimentos e na variação de suas cotas em tempos mais voláteis.

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CPTS11

O fundo é uma ótima opção de alocação, pois paga um dividend yield de 12,49% nos últimos 12 meses. Por ser um fundo high grade, o investidor estará exposto a uma ótima qualidade de crédito diante dos CRIs da carteira do fundo. Os tops maiores devedores são GTIS logística FII, General Shopping FII, Vinci Shoppings FII, Assaí e HBR.

RBRR11

O fundo de recebíveis (high grade) da RBR Asset possui uma carteira com 87% em CRI. A indexação dele é bem dividida entre CDI (38%) e IPCA (40%) com carrego médio de IPCA+6,1% e CDI+2,7, possibilitando exposição à alta de ambos. O fundo entrega um dividend yield de 9,14% nos últimos 12 meses. O investment case do fundo é o CRI Pátio Malzoni, um empreendimento ícone AAA em uma região privilegiada de São Paulo. Todas as lajes estão locadas para inquilinos com forte rating de crédito.

KNSC11

O fundo KNSC11 da Kinea é focado em CRIs com alta qualidade de crédito. Para melhor orientação dos investidores, destacamos que os CRIs atrelados à inflação presentes na carteira refletem, aproximadamente, as variações do indexador IPCA que vem sendo positivamente impactado com a alta do indicador. O fundo nos últimos 12 meses entregou dividend yield de 13,42%, que reflete uma rentabilidade de 251% do CDI líquido de IR. A carteira tem exposição maior ao segmento de escritórios, logísticos e residencial. A expectativa é de que a performance siga atrativa para os investidores, por conta das projeções de alta do IPCA no ano de 2022.

KNIP11

O fundo KNIP11, outro fundo da Kinea, tem o mesmo propósito do KNSC11, pois é um fundo com portfólio dedicado ao investimento em ativos de renda fixa de natureza imobiliária, o famoso CRI. Ele também é indexado 91,7% em IPCA, conseguindo surfar a alta do indicador ultimamente. A diferença do KNSC11 e do KNIP11 é que o KNIP entrega um dividend yield de 14,05% nos últimos 12 meses, maior do que o KNSC. Porém, a qualidade de crédito perde para o KNSC, intensificando a tese de que fundo high yield pagam dividendos mais altos, mas o investidor tem um risco maior de crédito. 

MXRF11 

O fundo imobiliário Maxi Renda tem o objetivo de auferir ganhos por meio de investimentos em crédito de renda fixa do setor imobiliário, ou seja, um fundo de recebíveis com uma carteira composta por uma variedade de CRIs. O fundo possui indexação de 50% em IPCA+8,17% e 35% em CDI+2,73%, e o veículo segue sua estratégia de manter um portfólio composto de ativos com boa qualidade de crédito, oferecendo exposição maior no segmento de crédito corporativo. Por conta da indexação balanceada do fundo entre inflação e juros, o fundo pode surfar a alta dos dois indicadores no próximo ano, considerando as projeções do Banco Central. Em questão de dividendos distribuídos, nos últimos 12 meses o Maxi Renda entregou dividend yield de 9,40%. 

RZAK11 

O RZAK11 é um fundo de recebíveis da Riza Asset Management, uma gestora fortemente reconhecida no mercado. O Riza Akin seleciona ativos nos nichos de crédito privado e securitização com uma indexação dividida entre CDI (54,4%) e IPCA (44,3%) e continua com baixa exposição em papéis pré-fixados. Nos últimos 12 meses o fundo entregou dividend yield de 8,59%.