Imóveis comerciais valorizam abaixo da inflação, mas aluguel continua em alta

Depois de percorrer 2024 em marcha lenta, o mercado de imóveis comerciais deve manter a velocidade em 2025. Segundo o Índice FipeZAP, divulgado hoje pelo DataZAP, os preços de venda de salas e conjuntos comerciais de até 200 metros quadrados registraram uma alta de 0,26% no primeiro mês do ano. 

A valorização tímida não se distanciou do movimento da inflação. Em janeiro, o IPCA registrou variação de 0,16%, enquanto o IGP-M apurou um aumento de 0,27%.

Considerando os últimos 12 meses, a valorização dos imóveis comerciais foi de apenas 0,76%, bem abaixo da variação do IPCA (+4,83%) e do IGP-M (+6,75%) no período.

Na prática, o preço de venda de imóveis comerciais cresceu abaixo da inflação, indicando uma perda de valor real. “Este movimento reflete a incerteza em relação à economia no pós crise de 2015/2016 e durante a pandemia, o que desincentivou a compra de salas e conjuntos comerciais de até 200 m²”, analisa Paula Reis, economista do DataZAP.

“A melhora da economia dos últimos anos e a valorização do aluguel comercial apontavam para um princípio de inversão de tendência, pois houve uma leve aceleração da variação do índice médio. Contudo, a alta da Selic deve dificultar o acesso ao crédito comercial, desacelerar a economia e frear a valorização dos imóveis”, complementa.

Aluguel em alta

Em contraste, o aumento no custo do aluguel dessas salas e conjuntos comerciais foi de 0,36% em janeiro e de 7,56% nos últimos 12 meses – acima do IPCA e do IGP-M. Além disso, em 2024 o segmento registrou uma alta de 7,88%, a maior valorização já observada pelo índice na história.

Ou seja, enquanto o preço de compra dos imóveis não acompanha a inflação, o aluguel valoriza acima disso. “Esta variação está relacionada com o desempenho da economia brasileira, que segue aquecida. O cenário macroeconômico influencia positivamente o mercado imobiliário de locação comercial ao contribuir para expandir a demanda por bens e serviços e fomentar o comércio”, pontua Reis.

Rentabilidade do investimento

Não à toa, o relatório indica que a rentabilidade do aluguel comercial em janeiro é de 6,72% ao ano. O valor, calculado pela razão entre o preço de locação e o preço de venda, supera a rentabilidade projetada para a locação de imóveis residenciais (5,82%).

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“O encarecimento dos aluguéis retrata um aumento na demanda. É sintoma de uma economia aquecida e um volume maior de contratações. As empresas passam a buscar escritórios com preço médio mais altos e salas de alto padrão”, contextualiza Maria Fernanda Violatti, analista de finanças especializada em fundos imobiliários. “Porém, é importante ficar de olho na sustentabilidade deste movimento”. 

Violatti sugere que a alta nos aluguéis pode ser o resultado do reajuste dos preços depois de uma pandemia marcada por incentivos como carências e descontos. Agora, com a inflação persistente e a taxa de juros elevada, o financiamento fica mais caro, o que é uma barreira para potenciais compradores e impulsiona a locação, relata.

Portanto, apesar da rentabilidade do aluguel, investir em imóveis é um desafio complexo. “Em termos gerais, com a subida dos juros, o investimento em imóveis perde atratividade, pois os ativos semelhantes em termos de risco e prazo de retorno ficam relativamente mais interessantes”, esclarece Paula Reis.

Janela para investidores

A economista destaca a cidade de Salvador como um exemplo positivo para quem tem interesse em investir no mercado de salas comerciais de até 200 m². “Hoje, por exemplo, Salvador tem uma taxa de rentabilidade do aluguel de 9,64%, superior à rentabilidade de títulos públicos indexados ao IPCA com vencimentos mais longos”, aponta.

Segundo o Índice FipeZAP, estas são as 10 melhores cidades para investir no segmento comercial em janeiro: 

1. Salvador (9,64% a.a.)
2. Campinas (7,86% a.a.)
3. São Paulo (6,72% a.a.)
4. Brasília (6,59% a.a.)
5. Porto Alegre (6,50% a.a.)
6. Rio de Janeiro (6,35% a.a.)
7. Florianópolis (6,29% a.a.)
8. Niterói (6,25% a.a.)
9. Belo Horizonte (6,25% a.a.)
10.  Curitiba (5,74% a.a.)

Nesta direção, a recomendação de Violatti é ser seletivo ao investir em fundos imobiliários atrelados ao segmento. Imóveis bem localizados e que repassem preços de aluguel acima do mercado, além de FIIs que tenham poucos imóveis vagos são mais indicados. “Também é importante buscar empresas que pertençam a setores mais confiáveis”, orienta.