Como a Brookfield se tornou a maior dona de escritórios do Brasil

Quando boa parte das pessoas ainda estava trabalhando em casa durante a pandemia, a canadense Brookfield colocou em prática o maior plano de aquisições de prédios de escritórios já visto no Brasil. A companhia desembolsou um total de R$ 7,7 bilhões para a compra de 16 edifícios – boa parte deles ainda desocupados – tornando-se a maior empresa do ramo no País. Destes prédios, 11 ficam em São Paulo, 3 no Rio de Janeiro, 1 em, Brasília e 1 em Barueri (SP).

Em maio, a Brookfield concluiu a transação que envolveu 12 edifícios da BR Properties, avaliados em R$ 5,92 bilhões. E em dezembro, fechou o negócio de outros quatro prédios da Syn (antiga Cyrela Commercial Properties) por R$ 1,78 bilhão. Além das aquisições, a empresa tem mais quatro projetos em obras. Em dois anos, seu portfólio de edifícios saiu de 279,3 mil m² de área locável para 711,8 mil m², uma expansão de 155%.

Conhecido pelo perfil discreto, o líder dos negócios imobiliários da Brookfield no Brasil, Roberto Perroni, conversou com o Estadão/Broadcast sobre a estratégia por trás dessas tacadas. É a primeira vez que ele fala sobre o tema na imprensa.

A tese é, aparentemente, bem simples: a Brookfield acredita que a ocupação dos edifícios vai aumentar, e os aluguéis vão sair do piso e subir daqui para frente. A complexidade está em diagnosticar o ritmo dessa recuperação em cada lugar, além do esforço no trabalho de atrair inquilinos para os imóveis e cobrar mais pela locação.

“O aluguel dos escritórios em São Paulo e no Rio não tem crescido nos últimos dez anos. O número nominal está praticamente estático há dez anos. Não estou falando nem do valor real”, aponta Perroni. “Em 2012, o metro quadrado na Marginal Pinheiros saía a R$ 120. Hoje está em torno disso. Na Faria Lima ficava em R$ 170 a R$ 180. Está igual.”

A estagnação dos preços tem motivos bem conhecidos. Passa pelos anos de recessão da economia brasileira, solavancos políticos com o impeachment de Dilma e problemas globais variados, desde a ressaca da crise do subprime nos Estados Unidos até o estouro da pandemia e da guerra na Ucrânia. “Foram anos complicados e isso afetou também o setor de escritórios. As empresas encolheram, e muita gente deu desconto nos aluguéis”, relembra Perroni.

A situação foi agravada ao longo da última década pelo volume elevado de prédios que já estavam em obras quando as intempéries vieram à tona. Os empreendimentos acabaram sendo entregues quando a procura por salas comerciais estava em baixa. “Mesmo com a falta de crescimento no Brasil, os projetos já estavam em desenvolvimento e não foram parados.”

O resultado é que a taxa de vacância desses edifícios hoje está em 20,9% em São Paulo, um dos patamares mais altos já registrados pelo setor. Até o começo de 2020 (período anterior à pandemia), esse indicador era de 15,1%, segundo levantamento da consultoria Buildings.

Virada

Mas há um virada em andamento. “O aluguel não cresceu nos últimos 10 anos até 2021. Este ano vimos que já começou a subir”, observa Perroni. “Compramos os portfólios pensando nisso. Basta o Brasil ter uma certa estabilidade econômica, nem precisa de tanto crescimento, para fazer o preço do aluguel subir nos próximos anos.”

Desde o começo deste ano, tem crescido o volume de locações. A absorção líquida (saldo entre áreas alugadas e devolvidas) foi positiva em 47 mil m² no segundo trimestre e 38,5 mil m² no primeiro trimestre. Já ao longo de 2020 e 2021, os números ficaram no campo negativo (ou seja, foram mais devoluções), de acordo com a Buildings.

Perroni e seu time na Brookfield acreditam que este é só o começo do ciclo de recuperação, com as primeiras brechas para extrair valor dos negócios. Ele conta que a companhia está puxando para cima o aluguéis dos imóveis comprados da Syn nas revisionais de contratos. “Quando pegamos, elas estavam R$ 170 a R$ 180. Em fevereiro, fizemos a R$ 210, e as mais recentes, a R$ 230. Estamos subindo até mais rápido do que o imaginado.”

O que ajudou nesse caso foi que os imóveis adquiridos da Syn ficam na Faria Lima, em São Paulo, onde quase não há espaços vagos, e a procura é intensa. Os imóveis também ajudaram, pois são triplos a renomados: Faria Lima Square, FL Financial Center, JK 1455 e Miss Silvia Morizono.

Avenida Paulista e Marginal Pinheiros

Já nas demais regiões, a subida de preços vai demorar mais. A próxima bola da vez deve ser o eixo da avenida Paulista, também na capital paulista, em que esse movimento de alta é esperado para daqui um ano, aproximadamente. No Rio, por exemplo, vai levar mais tempo, pois a vacância está bem mais alta que em São Paulo, na faixa de 35%.

Um dos maiores desafios do pacote de prédios adquiridos é a unidade do Parque da Cidade, um colosso na Marginal Pinheiros, em São Paulo, comprado da BR Properties. Esse é o ativo com maior vacância de todo o grupo, tendo a Enel como uma das únicas inquilinas. “Não pretendemos alugar por um valor maior onde a vacância é alta. Ele vai sair a preço de mercado. À medida em que forem alugados, esse movimento vai se reverter no preço. Nosso pensamento é de longo prazo”, diz Perroni.

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