Com juros e inflação em alta, crédito imobiliário atrelado ao IPCA e à poupança perde fôlego

As linhas de crédito imobiliário pós-fixadas, atreladas ao indicador oficial de inflação (IPCA) e à caderneta de poupança, tiveram um voo de galinha. Os empréstimos nessas modalidades foram lançados com pompa em 2019 e até mostraram crescimento promissor nos primeiros dois anos, mas agora perderam fôlego, diante de juros e inflação em alta.

Os financiamentos imobiliários reajustados pelo IPCA chegaram a movimentar R$ 1,2 bilhão por mês ao longo do ano passado. Com os chacoalhões da economia, esse volume caiu para o patamar de R$ 300 milhões no fim do primeiro semestre, conforme dados do Banco Central. E o viés é de baixa. A instituição não tem dados específicos sobre linhas de crédito corrigidas pela poupança. 

O lançamento da modalidade IPCA ocorreu em 2019, em cerimônia com a presença do presidente Jair Bolsonaro, o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, e uma plateia repleta de líderes políticos e empresários do mercado imobiliário. O banco estatal foi pioneiro na adoção da linha, com taxas na ordem de 3% a 5% ao ano, mais o IPCA. As linhas vigentes até então tinham juros perto de 8,5% ao ano mais a Taxa Referencial (TR). Houve, portanto, redução considerável da parcela inicial para os consumidores, já que a inflação estava num patamar baixo, estimulando as compras e vendas de imóveis – embora em contratos de maior risco.

No ano seguinte, em 2020, foi a vez do lançamento do crédito imobiliário corrigido pela remuneração da poupança. Aqui, o pioneiro foi o Itaú Unibanco, logo seguido por outras instituições. Esta modalidade é considerada menos arriscada para os mutuários, uma vez que o reajuste pela poupança tem um limite, ao contrário da inflação. Basta lembrar da regra: Se a Selic estiver menor ou igual a 8,5%, o rendimento da poupança é de 70% da Selic + TR. Se a Selic ultrapassar 8,5%, o rendimento da caderneta trava em 0,5% ao mês + TR.

“Entendemos que essas linhas vieram para ficar. Elas tiveram papel importante na diversificação dos produtos do mercado”, diz o diretor executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Filipe Pontual. “Mas é natural que, dependendo da conjuntura do momento, vão ter mais ou menos atratividade.”

O presidente da consultoria Melhor Taxa, Paulo Chebat, afirma que o surgimento dessas linhas representou uma inovação, com novas possibilidades de financiamento de acordo com o perfil de cada consumidor. Mas a aderência nunca foi alta, de fato.

Enquanto a linha atrelada ao IPCA chegou a R$ 1,2 bilhão por mês em seu melhor momento, a modalidade tradicional, vinculada à TR, girou entre R$ 14 bilhões e R$ 17 bilhões por mês. “Diante da instabilidade macroeconômica, a maioria dos clientes prefere a maior previsibilidade da TR”, diz Chebat. “Como temos histórico de inflação e juros altos, os clientes entendem que essas linhas têm um risco maior”.

A materialização do risco agora será motivo de um acompanhamento com lupa por analistas. A dúvida é sobre os níveis de inadimplência daqui para frente nas carteiras pós-fixadas, uma vez que as dívidas pesarão mais no já pressionado orçamento das famílias.

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