Como a chegada do metrô transforma os bairros de São Paulo

O anúncio de uma estação movimenta um ecossistema que engloba Poder Público, investidores e mercado imobiliário

Por: Breno Damascena 24/08/2022 4 minutos de leitura

sesc-pompeia-metro — Obras da Estação Sesc-Pompeia, da futura Linha 6–Laranja do metrô, estimularam a construção de diversos prédios no entorno. Foto: Felipe Rau/Estadão

A trilha sonora se repete. Logo depois do som anunciando a chegada do metrô, ouve-se o barulho das obras na vizinhança. A inauguração de uma estação em um bairro simboliza a expansão da mobilidade, mas também significa aumento na circulação de pessoas, potencializa o desenvolvimento econômico e se mostra um fator determinante para o surgimento e a valorização de empreendimentos imobiliários. Não é para menos.

Todos os dias, cerca de 5 milhões de passageiros transitam pelos 104,4 quilômetros de extensão, que conectam as 91 estações do metrô localizadas na cidade de São Paulo. Se somar à CPTM, a rede metroferroviária paulista é ainda mais significativa, com cerca de 371 quilômetros de extensão e 183 estações. E o número pode ser maior, em breve. O Metrô antecipa que 33 novos locais vão integrar o sistema até 2026.

Mesmo antes que um novo ponto colorido seja acrescentado ao mapa de estações, inicia-se um movimento que envolve Poder Público, incorporadoras e investidores para transformar o entorno de onde ele será instalado. Essa metamorfose é impulsionada pelas diretrizes do Plano Diretor de São Paulo, que incentiva um maior adensamento populacional e construtivo nas proximidades do transporte público.

“A criação das Zonas Eixo de Estruturação e Transformação Urbana [ZEUs] estimulam a mobilidade urbana de alta capacidade e a vida nas ruas”, sintetiza Paula Santoro, professora da FAU-USP e coordenadora do LabCidade.

Na prática, a ideia defendida pelo Plano Diretor é que as pessoas sejam mais pedestres do que condutoras. “Se o empreendimento possui um comércio no térreo ou uma área de fruição pública, por exemplo, eles são beneficiados. O mesmo vale para prédios que diminuem o tamanho da garagem.”

O resultado desses incentivos pode ser observado de forma empírica no momento em que o passageiro depara com os gigantescos canteiros de obra que nascem ao lado das futuras estações. De acordo com um levantamento realizado pela Secovi-SP, 47% das 84.352 unidades residenciais, lançadas entre junho de 2021 e maio de 2022, estão localizadas a até 600 metros de estações de trem ou metrô.

Direções de um empreendimento imobiliário

A verticalização dos espaços no entorno do metrô é acompanhada pela valorização dos imóveis. O cenário chama a atenção de incorporadoras e investidores que enxergam, ali, uma oportunidade de negócio. E isso pode acontecer antes mesmo de a estação ser inaugurada.

Com previsão de entrega para o segundo semestre de 2025, a Estação Sesc-Pompeia, da futura Linha 6-Laranja, já é responsável pela gênese de uma série de empreendimentos nas redondezas (veja quadro na próxima reportagem).

“Quando uma estação começa a funcionar, ela se torna um destino. Há uma melhora no comércio em geral e expansão dos serviços, como hospitais, universidades e empresas”, acredita Lucas Araújo, diretor de marketing e inteligência de mercado da construtora Trisul.

A companhia se beneficiou do Plano Diretor para iniciar um empreendimento na região. “Os lugares que valem a pena, onde é possível ter volume de negócio e fechar a conta no positivo, são, basicamente, nesses eixos próximos das estações de metrô e outros pontos de mobilidade”, afirma Araújo.

“Em grandes cidades, a questão da mobilidade é essencial. Por isso, os três fatores mais importantes para comprar um imóvel são: localização, localização e localização”, brinca. Essa visão é compartilhada por Leandro Campolargo, sócio da Ampla Incorporadora, empresa que está construindo um prédio residencial a 600 metros da Estação Vila Sônia, a última da Linha 4-Amarela.

Campolargo conta que o empreendimento foi pensado considerando a proximidade do metrô e da ciclofaixa; por isso, o prédio conta com mais vagas para bicicletas do que para carros. “Oferecemos um convite para que as pessoas larguem o carro. Boa parte dos nossos compradores trabalham em outras regiões da cidade, e aproveitam a estação para chegar ao escritório”, aponta.

Preço do m² ao redor de 13 linhas de metrô e trem de São Paulo

Linha Preço / m²

Esmeralda          R$ 13.720
Amarela              R$ 12.486
Verde                  R$ 11.904
Lilás                    R$ 12.169
Azul                    R$ 10.053
Rubi                    R$ 9.710
Diamante            R$ 10.011
Vermelha            R$ 8.860
Safira                  R$ 8.186
Coral                   R$ 7.794
Prata                    R$ 8.111
Turquesa             R$ 7.863

Fonte: Levantamento do FipeZap de junho de 2022, com base em anúncios publicados nos portais Zap Imóveis e Viva Real. Foi considerado o entorno de 1 km da estação