Da compra do lote à construção: veja cinco dicas antes de se mudar para um condomínio

Interessado em encontrar um lugar para morar com sua companheira, o contador autônomo Etni de Oliveira Santos, de Franco da Rocha, região metropolitana de São Paulo, foi em busca de comprar, com ela, sua primeira casa. A ideia inicial era adquirir um imóvel que permitisse uma mudança rápida, logo após o casamento, marcado para janeiro de 2023.

Mas, ao perceber que os preços estavam incompatíveis com o valor que eles pretendiam desembolsar, o casal recuou e partiu para uma alternativa que fosse mais viável financeiramente.

”Foi quando a gente começou a pesquisar e visitar alguns terrenos em condomínio fechado”, lembra Santos. “A gente percebeu que o preço era condizente com o que a gente pretendia gastar e que seria menos burocrático e mais flexível para fazer um financiamento”, diz ele, de 31 anos.

Isso foi o suficiente para o casal fechar negócio e comprar o lote, que fica em um condomínio residencial em Cotia, também na região metropolitana. De acordo com o contador, o loteamento ainda está em fase de construção e tem previsão de entrega para junho de 2023. Mesmo com a espera, Santos afirma estar satisfeito com a aquisição.

“Como era um desejo de minha noiva morar em um condomínio, nós acabamos fechando; e ficamos muito felizes com essa conquista”, diz. Morar em condomínio é, aliás, o sonho de muitas pessoas, mas a compra de um lote para construção pode gerar dúvidas e exige cuidados.

O processo envolve diferentes agentes – imobiliárias, bancos, incorporadoras –; requer atenção para a documentação; e compreensão sobre leis que regulamentam o comércio de lotes e a construção de casas. Além disso, especialistas ouvidos pelo Estadão alertam para a existência de terrenos clandestinos e dão dicas de como evitar ser enganado com esse tipo de venda ilegal.

Loteamentos imobiliários

1. Primeiro contato

A compra de um lote, seja em um loteamento aberto ou fechado (em condomínio), ocorre com a intermediação de um corretor de imóveis, responsável por conduzir o processo de comercialização do terreno e fazer a intermediação entre o comprador e a empresa de loteamento. Fica a cargo dele também a apresentação do contrato de venda e compra para o cliente.

2. Cuidado com fraudes

Um lote só pode ser comercializado depois de ter sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o empreendimento foi ou está sendo construído. Por essa razão, uma das medidas mais fundamentais que todo comprador deve ter quando vai comprar um terreno, segundo especialistas ouvidos pela reportagem, é verificar se o lote está registrado no cartório competente.

“Se não houver aprovação ou registro do empreendimento, aquele que está comercializando está impedido legalmente de fazê-lo. Com isso, esse comprador poderia colocar em risco a economia de uma vida toda e transformar um sonho em pesadelo”, afirma Luís Paulo Germanos, vice-presidente da Associação de Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo). A depender da situação, o comprador pode responder criminalmente pela compra do terreno irregular.

3. Compra e financiamento

Diferentemente do que ocorre na compra de uma casa ou um apartamento, o comprador do lote, durante a realização das obras de infraestrutura do empreendimento (como é o caso do contador Etni de Oliveira Santos, que abre esta reportagem,), não tem a possibilidade de recorrer a um financiamento bancário. Assim, quando necessário, o comprador deve buscar financiar tudo diretamente com o empreendedor.

Santos, que passou por esse processo, conta que sentiu menos o peso da burocracia na compra de seu terreno, justamente porque a negociação dos valores do financiamento foi definida diretamente com a empresa loteadora. “Há a correção dos juros do IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), normal; mas não envolve bancos”, afirma o contador.

De acordo com Luís Paulo Germanos, os bancos entendem que não deve haver um financiamento à moradia quando o empreendimento não está pronto. “Mas, uma vez que o loteamento esteja pronto, com obras concluídas, e obtendo o TVO (Termo de Verificação de Obras), a Caixa Econômica Federal tem uma linha para lote urbanizado e dá ao comprador a condição de recorrer a essa instituição”, afirma o vice-presidente da Aelo.

“Então, nessa fase de produção, o financiamento do comprador é estabelecido com a empresa que faz o loteamento. A partir do momento em que o loteador tem as obras de infraestrutura concluídas, ele consegue conduzir o comprador a um financiamento bancário”, diz Germanos.

4. Documentação

Fechado o acordo para aquisição do terreno, o comprador passa a ter a posse da escritura definitiva de venda e compra relativa ao lote adquirido, e precisa levar este documento para o Cartório de Registro de Imóveis (CRI) responsável pela região na qual o empreendimento está localizado.

Neste ponto, Germanos faz um alerta aos compradores: é importante que esses contratos sejam feitos e assinados com imobiliárias “idôneas, cujos corretores estejam inscritos nos órgãos de classe”.

“Um importante cuidado que o comprador deve ter é buscar informação com o corretor para saber se o empreendimento foi devidamente aprovado pelos órgãos licenciadores, como a prefeitura, e se o loteamento está registrado devidamente no Cartório de Registro de Imóveis competente”, enfatiza.

Mesmo em posse da escritura – que é a principal forma de aquisição do terreno –, o comprador não é, ainda, considerado proprietário do lote. Isso ocorre apenas quando a pessoa registra na matrícula aquela parte de terra comprada, que é aberta quando o imóvel é registrado pela primeira vez.

A matrícula, como define a arquiteta Tatiana Pimenta, conselheira do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), é uma espécie de RG do terreno. É nesta certidão que vai constar as principais informações do lote, incluindo a metragem, a localização, o proprietário e as transações que foram realizadas sobre a propriedade.

“Às vezes, as pessoas acham que ter a escritura é a garantia da propriedade. Mas não. A escritura é um contrato de compra e venda. A matrícula do terreno é o que garante a propriedade sobre aquela terra”, explica Tatiana. E acrescenta um detalhe que pode parecer óbvio, mas é importante: “Se o comprador está adquirindo um terreno de 250 m² (de área), deve constar na matrícula que este lote tem 250 m²”.

5. Pós-obra

Após a conclusão da obra, o proprietário da casa deve se dirigir à prefeitura e pedir o Habite-se, um documento que atesta que o imóvel está habitável e que o poder público autoriza o uso da propriedade como moradia.

Com o Habite-se em mãos, os novos moradores devem levar o documento ao Cartório de Registro de Imóveis. “A partir daí não tem só mais um terreno, mas uma casa também”, explica Tatiana Pimenta. Segundo a arquiteta, tudo o que for edificado, construído ou reformado na casa, futuramente, precisa ser aprovado com a prefeitura.

“Por conta do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), que é cobrado sobre a construção também”, diz. “Até uma cobertura para churrasqueira tem que ter projeto aprovado e registrado.”

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