O Baixo Augusta foi, por algumas décadas, um dos símbolos da São Paulo que nunca dorme. Seja dia, seja noite, as calçadas da região dificilmente ficavam vazias de pedestres e frequentadores de bares, baladas e pequenos comércios. Esse cenário, porém, deixou de ser visível em toda a rua. O que não se deve só à pandemia, mas também a um novo perfil, com mais condomínios fechados.

As cinco primeiras quadras da Rua Augusta – as mais próximas do recém-inaugurado Parque Augusta e do centro – ganharam ao menos 15 novos condomínios fechados nos últimos dez anos, segundo levantamento do Estadão com base em dados de licenciamento urbano da Prefeitura.

Com muros, grades ou arquitetura fechada para a calçada, alguns desses empreendimentos nem têm entrada pela via. O perfil contrasta com a trajetória da região, que há cerca de um século tem forte presença de comércios e serviços. Por ali, aberto há menos de um mês, o parque tem atraído grande circulação de pessoas em fins de semana e virou uma nova “praia” do paulistano

Segundo especialistas ouvidos pelo Estadão, a profusão de condomínios fechados expõe o uso ainda reduzido da “fachada ativa” (comércio e serviços nos térreos), incentivada pelo Plano Diretor de 2014. No Baixo Augusta, a maioria dos novos edifícios obteve aval de construção antes dessa lei, mas os que vieram depois repetiram o padrão.

Os condomínios são de menor porte, em áreas de 600 a 2 mil m², porém concentrados em um trecho de cerca de um quilômetro de extensão. Como foram criados a partir da junção de lotes de casas, sobrados e pequenos imóveis de poucos pavimentos, por vezes os novos terrenos têm formatos de “U”, “L” ou assemelhados, passando por trás de alguma edificação que não foi comprada pelo incorporador.

Uma pesquisa do Laboratório de Políticas Públicas (LPP) da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Mackenzie identificou os tipos de construção que passaram a predominar na última década no Baixo Augusta. Enquanto os imóveis majoritários entre a década de 1940 e o início dos anos 2010 ficam junto à calçada, os posteriores são mais afastados da rua.

Heraldo Ferreira Borges, um dos autores do estudo, diz que a verticalização da área é bem-vinda, pois aumenta o número de pessoas que usufruem da infraestrutura do centro, mas seria importante impulsionar o uso da fachada ativa. Condomínios fechados, segundo ele, passaram a ganhar força no País nos anos 1970 e 1980, quando a restrição de acesso e o lazer interno eram vistos como forma de dar a sensação de segurança em meio à alta de taxas de violência.

Parte das características do Baixo Augusta vem de 130 anos atrás, quando o trecho até a Rua Caio Prado foi aberto, e depois estendido até a atual configuração, por volta de 1920. O objetivo era ligar o centro aos Jardins. Até os anos 1950, o Baixo Augusta era voltado ao público de maior renda, o que mudou com o crescimento da Avenida Paulista como polo financeiro, a criação da passagem da Ligação Leste-Oeste sob a Praça Roosevelt e a consequente alta nos congestionamentos. Um marco da mudança foi o fechamento do colégio francês Des Oiseaux, onde hoje está o parque.

No fim do século 20, a área era conhecida por reunir bares e boates e pela prostituição, o que voltou a mudar no início dos anos 2000, com baladas mais descoladas. Entre os novos condomínios no Baixo Augusta, a localização é valorizada nos anúncios, que a descrevem como “onde tudo acontece”, “das mais vibrantes” e de “efervescência cultural”. 

A proximidade com o parque, estações de metrô e a Paulista também é lembrada. Em parte deles, a estética associada à região também entra na decoração e no design, como paredes verdes e arte urbana. 


Diretora executiva comercial do Grupo Lopes, do segmento imobiliário, Mirella Raquel Parpinelli diz que novos lançamentos não só chamam a atenção para si, mas para o entorno – tendem a impulsionar o aluguel e a compra de imóveis vizinhos já existentes. Equipamentos como o parque também ajudam. “O cliente acaba olhando o bairro com outros olhos.”

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