Compradores inadimplentes não têm direito a valor já liquidado do imóvel, afirma STJ

Por decisão unânime do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o Código de Defesa do Consumidor (CDC) não pode ser aplicado em contrato de compra ou venda de imóvel em contratos de alienação fiduciária. Isso significa que um comprador não pode reaver qualquer valor que ele tenha pago em caso de inadimplência e perda do imóvel. 

No julgamento realizado na última quarta-feira (26), os ministros apontaram a não necessidade de recorrer ao CDC em casos do tipo, pois já existe uma legislação específica que trata do assunto no Brasil. De acordo com Marco Buzzi, relator do julgamento, deve-se observar a lei 9.514/97, uma legislação específica do tema. 

“Em termos gerais, essa decisão não muda nada. Ela apenas aplica a letra expressa da lei. Isso não vinha acontecendo antes porque as instâncias inferiores estavam sobrepondo uma lei à outra”, afirma Alberto Mattos de Souza, sócio do escritório PMMF advogados e especialista em direito imobiliário, sobre os processos seguirem a CDC em detrimento da lei que institui a alienação fiduciária de coisa imóvel.

O advogado argumenta que o principal benefício do movimento realizado pelo STJ é garantir segurança jurídica. “Observa-se a lei da forma como ela foi endereçada no contrato de compra do imóvel. Você já entra no processo de aquisição sabendo o que está acontecendo e quais são os riscos”, aponta.

Passos da alienação fiduciária

A alienação fiduciária é uma espécie de empréstimo utilizado numa negociação de bens. Nele, o comprador transfere a propriedade daquele bem ao credor como uma forma de garantia enquanto paga por ele. É utilizado com diversas finalidades, mas a mais comum é na compra de imóveis, justamente pelo alto valor envolvido. 

Na prática, o comprador entrega seu próprio imóvel como garantia de que ele vai quitar o financiamento. “Se o morador não pagar, o credor vai notificá-lo e dar um prazo para o pagamento ser efetuado. Após esse período, o imóvel vai a leilão com o valor mínimo do preço do imóvel”, exemplifica Alberto.

“Se ele não for arrematado, acontece outro leilão. Dessa vez com o valor mínimo sendo o valor da dívida”, acrescenta. “Caso continue sem comprador, encerra-se o processo e o imóvel volta para o credor como pagamento pela dívida”, esclarece.

Proteção para os compradores e vendedores

Mais de 92% dos financiamentos imobiliários foram garantidos por alienação fiduciária em 2020, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Isso pode ser explicado porque as imobiliárias se sentem mais seguras quando a venda é realizada por esse tipo de negociação. 

Para que o comprador não seja pego de surpresa ao comprar um imóvel, a recomendação de Alberto é ler o contrato com atenção e refletir sobre a decisão. “Comprar um imóvel nunca é uma decisão simples. É importante entender o formato de empréstimo e fazer um negócio dentro das suas possibilidades.”